수원지방법원 2025타경43065. 평택시 합정동 평택비티온유안앨리츠 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자 유인순은 2020.05.08 거래가 140,440,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 85,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다.
권리분석의 중심은 을구 1번 김인경 주택임차권입니다. 전입 2020.02.28, 확정일자 2020.02.11, 보증금 85,000,000원으로 말소기준인 2025.11.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 적용하면 매각으로 없어지지 않고 매수인에게 남는 선순위 임차권입니다. 현재 83,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,894,000원을 제외한 81,106,000원이 임차인에게 배당돼 3,894,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 7층 704호 · 도로명 경기도 평택시 중앙2로 55 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 22.749㎡ · 철근콘크리트구조 22층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 유인순 · 2020.05.08 소유권이전 · 거래가액 140,440,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
현재 등기에서 매수인이 가장 먼저 봐야 하는 권리는 김인경의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.03.22 설정됐고, 그 기초가 되는 전입일 2020.02.28과 확정일자 2020.02.11은 2025.11.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기 기준으로는 말소기준 이전 권리라 매수인 인수가 원칙입니다. 이후 2025.12.11 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 2026.07.28 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 확약서에 따라 임차보증금 전액이 배당되지 않아도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 김인경에 대한 실질 인수 위험은 0원*입니다. 실제 임차인은 김인경 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고자는 별도로 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인경 | 704호 · 주거(임차권등기) | 2020.02.28 | 2020.02.11 | 85,000,000원 | 2026.02.19 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 8,300만원이 낮아 보여도 하락 추세를 먼저 봐야 한다
평택비티온유안앨리츠의 면적 22.47~22.75㎡대 실거래는 아래와 같습니다. 전체 8건 평균은 98,625,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 87,500,000원, 최신 거래 85,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -14.5%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 22.47㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2024.10 | 22.75㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 22.75㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2024.02 | 22.75㎡ | 14 | 109,000,000원 |
| 2023.07 | 22.75㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 22.75㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2023.01 | 22.75㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 22.75㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 87,500,000원 |
최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 83,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 94.9%입니다. 최신 거래는 85,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 시세 아래지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -14.5% 낮아진 하락 추세라는 점을 같이 봐야 합니다. 따라서 83,000,000원을 “큰 폭의 할인”이나 “확실히 싼 가격”으로 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 임차인 김인경 보증금 | 85,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김인경 보증금의 미배당액은 3,894,000원입니다. 다만 2026.07.28 확약서로 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 본 리포트에서는 실질 매수인 인수를 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 낙찰가 하락이 곧 실질취득 하락
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 83,000,000원 | 3,894,000원 | 0원* | 83,000,000원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 66,400,000원 | 20,195,200원 | 0원* | 66,400,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 53,120,000원 | 33,236,160원 | 0원* | 53,120,000원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수가 커지는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 본건은 해당 임차인에 대한 대항력 포기 확약이 제출돼 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다. 따라서 확약이 그대로 이행된다는 전제에서는 낙찰가가 낮아질수록 실질취득액도 같이 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동초등학교 남측 인근. 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 22층 건물이고 본건은 7층 704호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 남측 약 20m, 동측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 단지. 평택비티온유안앨리츠는 299세대, 사용승인일은 2019.09.30입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 건의 권리 결론을 바꾸는 문서입니다. 2026.07.28 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기록에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 룰상 선순위 임차권이므로 확약에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지가 핵심입니다.
- 가격은 최근 거래 기준. 전체 평균 98,625,000원보다 최근12개월 평균 87,500,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -14.5%입니다. 최근 평균 아래라는 이유만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성 점검. 이 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 매각률 13.04%입니다. 낙찰 이후 재매각 가능성과 회전 속도까지 고려해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 인도 과정에 영향을 줄 수 있는 체납 관리비, 당해세 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소는 확인, 가격은 보수적으로”
이 물건은 겉으로만 보면 선순위 임차권 때문에 피해야 할 물건처럼 보입니다. 김인경의 보증금은 85,000,000원이고 현재 매각가 83,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 3,894,000원이 매수인에게 남고, 유찰될수록 룰상 인수액이 더 커집니다.
그러나 2026.07.28 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 해당 임차인이 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 현재 자료 기준 실질 인수는 0원*입니다. 권리상 핵심 장애물은 해소된 셈입니다.
남는 문제는 가격입니다. 83,000,000원은 최근12개월 평균 87,500,000원의 94.9%이고 최신 거래 85,000,000원보다 낮지만, 거래 흐름은 -14.5% 하락 중입니다. 경매 통계도 평균 유찰 5.0회·매각률 13.04%입니다. 따라서 이 건은 “선순위 임차권 때문에 위험한 물건”보다는 “확약으로 권리는 풀렸지만 하락장에서 가격 안전마진이 얇은 물건”에 가깝습니다. 권리 확인은 필수, 가격 평가는 보수적이어야 합니다.
