수원지방법원 2025타경43065. 평택시 합정동 평택비티온유안앨리츠 7층 704호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기부에는 임차인 김인경의 주택임차권등기가 남아 있으며, 보증금은 85,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액 역시 85,000,000원입니다.

이 물건의 핵심은 단순히 감정가에서 얼마나 할인되었느냐가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하는가가 실제 취득비용을 결정합니다. 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서는 바로 그 위험을 해소하는 중요한 자료입니다. 다만 확약서의 내용과 효력이 실제 매수인에게 적용되는지 확인해야 비로소 인수 0원을 전제로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력포기확약서

말소기준권리는 2025.11.25 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거의 신탁등기, 금지사항등기, 종전 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 이미 말소된 이력입니다.

문제는 2024.03.22 등기된 김인경의 주택임차권입니다. 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 단순히 현재 경매개시결정과 후순위 압류가 말소된다는 이유로 임차보증금까지 모두 없어지는 것은 아닙니다.

임차인 권리분석

확인된 실제 임차인 1명. 배당요구일 2026.02.19. 임차권등기명령 2024.03.21, 등기 접수 2024.03.22. 주택도시보증공사는 신청채권자로 구분하며 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 차이는 크다

평택비티온유안앨리츠의 유사 면적 실거래입니다. 총 8건의 거래 평균은 98,625,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 이를 현재 시세의 직접 기준으로 삼기는 어렵습니다. 가격 판단에는 집계된 최근 12개월 평균인 87,500,000원과 가장 최근 거래인 85,000,000원을 우선 사용합니다.

확약을 반영한 실질 취득금액은 58,100,000원으로 최근 거래 평균의 66.4%입니다. 가장 최근 거래인 85,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약 효력이 확실하다면 비교 거래가격 대비 의미 있는 할인 폭이 존재합니다.

반대로 확약을 적용하지 못한다면 실질 취득비용은 보증금 85,000,000원 수준에 근접하므로, 최신 거래와 비슷한 비용을 부담하게 됩니다. 이 경우 겉으로 보이는 최저가 할인율만으로는 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 임차인 우선변제 후 잔존 보증금 28,345,800원은 확약 전 원칙상 인수 가능액이며, 제출된 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 인수 시나리오

이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아갈 배당액이 줄고, 확약이 없다면 잔존 보증금 인수 가능액이 증가합니다. 따라서 최저매각가만 낮아졌다는 이유로 실질 취득비용도 같은 비율로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

각 회차의 인수 예상액은 집행비용 등 배당 추정을 반영한 수치입니다. 향후 회차에서도 현재 확약의 효력이 동일하게 유지된다는 전제하에 실질 인수를 0원으로 표시했습니다. 실제 입찰 회차 및 확약 적용 여부는 재확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 합정동 소재 성동초등학교 남측 인근. 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2019.09.30 준공된 평택비티온유안앨리츠. 전체 299세대이며 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 약 8m, 남측 약 20m, 동측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,566,000원/㎡입니다. 일부 용도 및 제한사항은 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 함께 검토할 필요가 있습니다.
• 공부 및 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 근린시설 용도 표시와 도시형생활주택 이용상태의 관계는 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 경매 평균 4.8회 유찰, 낙찰률 12.5%이며 거래가격 추세는 -14.5%입니다. 취득 시 할인 폭이 있어도 향후 매각에는 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력포기확약서 원본. 주택도시보증공사가 2026.07.28 제출한 확약서의 원문, 잔존 보증금반환청구권 포기 범위와 매수인에 대한 적용 여부를 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 등기명의자 김인경의 임차권과 주택도시보증공사의 말소 동의가 법적으로 어떻게 연결되는지, 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 미배당 보증금. 현재 회차 기준 원칙상 인수 가능액은 28,345,800원입니다. 확약으로 실질 0원이 되는지를 최우선으로 확인하세요. 확약 밖의 별도 권리는 각각 독립적으로 검토해야 합니다.
• 배당요구 및 명세서. 임차인 김인경의 배당요구일 2026.02.19와 우선변제권, 배당 순위 및 확약 기재를 최종 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 용도 확인. 경매상 근린시설 표시와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장·등기부·감정평가서로 확인하세요.
• 하락장 보정. 최근 가격 추세 -14.5%를 반영하고 가장 최근 표시된 거래가 2025.08이라는 점을 감안해 현재의 거래 가능 가격을 재확인하세요.
• 환금성. 단지 평균 유찰 4.8회와 낙찰률 12.5%를 감안하여 재매각 가능성·공실·보유비용을 보수적으로 검토하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 경매 사건의 변경·취하·정지 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 가격의 전제는 확약의 효력”

평택비티온유안앨리츠 704호는 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 구분해서 볼 필요가 있습니다. 보증금 85,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질 취득부담은 보증금 수준에서 쉽게 벗어나지 못합니다.

하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 그 효력이 확인된다면 매수인 실질 인수 0원, 실질 취득금액 58,100,000원을 기준으로 가격 판단이 가능해집니다. 집계된 최근 실거래 평균 87,500,000원과 비교하면 최저가 비율은 66.4%입니다.

그럼에도 최근 거래가격 -14.5% 하락, 단지 평균 4.8회 유찰, 낙찰률 12.5%라는 신호를 무시할 수 없습니다. 장부상 할인 폭이 실제 환금성과 수익으로 연결될지는 별도 문제입니다. 근린시설과 도시형생활주택의 용도 표시 차이도 입찰 전 검증 대상입니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약 원본과 임차권등기 말소 가능성을 확인한 다음, 최근 하락 추세와 낮은 환금성을 반영해 입찰가격을 판단해야 합니다. 확약이 확인되면 가격은 검토할 만하지만, 확약이 불확실하다면 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.