수원지방법원 2025타경43098. 안성시 원곡면 내가천리 148-4에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도표기는 ‘연립/다세대 + 토지’이지만 감정요항의 실제 이용상태는 단독주택, 매각물건명세서 비고도 원곡면 소재 2층 단독주택과 그 부지 일괄매각으로 되어 있습니다. 토지면적은 737㎡이고 현재 소유자는 정원수입니다.
권리관계의 핵심은 2023.03.10. 접수된 정금숙의 가압류 304,000,000원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 뒤이어 2025.12.02. 같은 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 반면 그보다 앞선 2021.02.08. 안성시 압류는 2021.02.19. 해제로 이미 말소됐으므로 낙찰자가 떠안을 권리로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43098 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 내가천리 148-4 · 경기도 안성시 원곡면 역말길 13-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 · 2층 건물과 부지 일괄매각 |
| 토지 | 737㎡ · 지목 대 · 보전녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정원수 · 2021.03.04. 매매 원인 · 2021.04.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 648,225,800원 / 317,630,642원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 232,113,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023년 가압류
2019년 김상일 근저당권 300,000,000원과 신탁등기는 이후 등기부상 말소됐습니다. 2021년 안성시 압류 역시 같은 달 해제로 말소됐고, 2021.04.06. 정원수에게 소유권이 이전된 뒤 2023.03.10. 가압류가 설정됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리의 기준점은 이 2023.03.10. 가압류이며, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 648,225,800원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 317,630,642원입니다. 회차상 감정가의 49%까지 내려왔지만, 유찰률 자체는 곧바로 시세 대비 저렴함을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 단독주택과 737㎡ 토지를 함께 평가해야 하고, 토지에 여러 이용규제가 중첩되어 있기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 317,630,642원 | 0원 | 8,383,813원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 222,341,449원 | 85,571,331원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 155,639,014원 | 151,339,932원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 317,630,642원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,246,829원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 정금숙 | 304,000,000원 | 304,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 정금숙 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,383,813원 |
현재 회차 가정에서는 304,000,000원 가압류가 전액 배당되고 8,383,813원이 소유자에게 남습니다. 갑구 8번은 갑구 7번 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정으로, 배당 계산에서는 별도 금액을 더하지 않았습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원곡초등학교 서측 인근이며 주위는 농지·임야·단독주택 등으로 형성된 전원 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 감정상 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수 및 유류보일러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 737㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 185,300원/㎡입니다.
- 규제. 보전녹지지역·보전산지·공익용산지·가축사육제한구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 안성시 압류 확인. 2021.02.08. 압류는 2021.02.19. 해제로 말소된 이력이므로 현재 인수권리로 보지 않습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 2층 단독주택과 그 부지를 함께 매각하는 물건입니다. 건물과 토지의 경계·현황을 원본과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전녹지지역·보전산지·공익용산지 및 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 실제 이용·허가 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당 변화. 현재 회차에는 채권 미배당이 0원이지만 3회·4회 유찰 시 각각 85,571,331원, 151,339,932원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 다만 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “49%보다 토지와 점유를 먼저 본다”
이 사건은 권리표만 보면 비교적 명확합니다. 과거 근저당·신탁·안성시 압류는 이미 말소됐고, 2023.03.10. 가압류가 기준권리입니다. 배당 시나리오상 낙찰자의 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 감정상 단독주택과 737㎡ 토지를 일괄 취득하는 구조이고, 여러 토지이용 규제가 중첩되어 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자보다 중요한 것은 실제 점유 상태, 토지 이용 가능성, 그리고 향후 환금성입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건성 검토는 단순하지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
