부산지방법원 2025타경5264. 일광읍 삼성리 센트럴파크2차 1층 110호의 근린생활시설입니다. 감정가는 782,000,000원이지만 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 268,226,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2021.07.16. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 486,200,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며 이후 임의경매개시결정과 동부산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
배당만 보면 현재 최저가에서는 경남은행 근저당도 전액 회수하지 못합니다. 그러나 이 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 전혀 다른 개념입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 현재 회차 채권자 미배당은 243,349,631원이지만, 매수인 인수액은 명확히 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5264 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 779-5 센트럴파크2차 1층 110호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현재: 공실) |
| 소유자 | 이인선 · 단독소유 |
| 거래가액 | 585,368,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 268,226,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 433,872,792원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.16. 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 486,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준
2021.07.16. 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.04.25. 임의경매개시결정과 2025.11.25. 동부산농업협동조합의 20,820,467원 가압류는 모두 그 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생하더라도 제공된 계산상 매수인이 인수하는 등기상 금액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 현재 공실, 임대관계는 미상
매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 이 호실이 근린생활시설(현재: 공실)로 기재돼 있습니다. 별도 임차인 신고는 없지만, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 서류상 특정 임차보증금 인수액은 잡혀 있지 않더라도 입찰 전 실제 점유자 존재 여부와 현장 상태를 확인해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 268,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,555,164원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 486,200,000원 | 263,670,836원 |
| 2. 가압류 · 동부산농업협동조합 | 20,820,467원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 507,020,467원 중 현재 회차 예상배당은 263,670,836원이며, 미배당은 243,349,631원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 ‘시세 대비’ 판단은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 268,226,000원 | 263,670,836원 | 243,349,631원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 187,758,200원 | 184,329,585원 | 322,690,882원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 131,430,739원 | 128,790,709원 | 378,229,758원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”라고 해석할 근거는 없습니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 시장가격 비교자료가 없기 때문입니다. 특히 근린시설은 임대수익·공실기간·전용부 상태·상권 등에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로 유찰률과 시장가격을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광초등학교 남서측 인근이며 주변은 아파트 단지 주변 상가지대로, 제반 입지여건은 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되며 조사 당시 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상6층 건물 내 1층 110호입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·시스템 천장형 냉난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 약 18m 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,594,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가격 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 782,000,000원이나 최저가 268,226,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 기재돼 있으므로 내부 상태·원상복구 필요 여부·실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·계약관계가 없는지 원본 서류와 현장을 다시 대조해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 근린시설은 매매가격뿐 아니라 예상 임대료·공실기간·관리비·운영비를 함께 검토해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 243,349,631원이 발생하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증이 남았다
권리관계만 보면 구조는 명확합니다. 2021년 주식회사경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸하며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이고 현재 공실이며 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가는 268,226,000원까지 낮아졌지만 최근 실거래나 시장 평균이 없어 그 가격이 실제 시세보다 싼지는 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “권리 인수는 정리됐지만 가격은 별도 검증”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상권의 매매가격과 임대수익, 공실 지속 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 3회 유찰이라는 숫자는 할인폭인 동시에 시장이 앞선 가격에서 매수하지 않았다는 결과이기도 합니다.
