부산지방법원 2025타경5278. 부산 남구 문현동 삼성빌라트 4층 401호, 감정평가상 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 권태호는 2015년 11월 10일 거래가액 137,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2018년 6월 21일 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 지엠캐피탈대부 근저당과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 두 차례 유찰되면서 감정가 211,000,000원에서 최저매각가 103,390,000원으로 내려왔습니다. 절대금액만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래는 2021년 7월의 190,000,000원 한 건입니다. 거래시점과 표본 수를 고려하면 현재 최저가의 가격 경쟁력은 현장 시세조사로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5278 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 183-45 삼성빌라트 4층 401호 도로명: 부산광역시 남구 고동골로36번가길 20 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 65.6025㎡ · 철근콘크리트조 4층 건 중 4층 |
| 소유자 | 권태호 (2015.11.10. 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 41,349,270원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 준공 / 세대수 | 2002.11.05 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2002년과 2005년의 부산은행 근저당, 2004년 가압류, 2016년과 2017년의 농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2018년 부산성의신용협동조합 근저당이며, 이후 설정된 지엠캐피탈대부 근저당과 그 채권에 설정된 질권, 임의경매개시결정은 후순위입니다.
확인된 임차인은 0명이며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자와 전입세대·확정일자·배당요구 여부는 현장 및 원본 문서로 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우 대항력은 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 다시 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 54.4%라는 숫자의 한계
동일 건물의 비교 가능한 거래는 2021년 7월 1건입니다. 대상면적은 65.6025㎡이고, 비교거래는 69.97㎡·1층으로 기록돼 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 69.97㎡ | 1층 | 190,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최저가 103,390,000원은 비교거래 190,000,000원의 54.4%입니다. 실질취득도 인수액이 없으므로 같은 103,390,000원입니다. 수치만 보면 86,610,000원 낮지만, 비교거래가 2021년 자료 한 건에 불과하고 면적·층도 다릅니다. 따라서 이 비율은 가격 검토의 출발점일 뿐, 2026년 현재 시세보다 45.6% 저렴하다는 확정 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,460원 |
| 1. 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 89,700,000원 | 89,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지엠캐피탈대부 | 15,000,000원 | 11,442,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 104,700,000원 중 예상배당은 101,142,540원이며, 미배당액은 3,557,460원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 103,390,000원 | 101,142,540원 | 3,557,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 34,029,714원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,661,100원 | 49,349,200원 | 55,350,800원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 41,349,270원도 각 시나리오에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 문현여자중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 문현역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평탄한 토지로 다세대주택 용지로 이용 중이며, 토지면적은 294.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 성동초등학교 및 문현여자중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 발코니 위 샷시조 샷시지붕 구조물이 있으며 감정가에 포함 평가됐습니다.
- 환금성. 2002.11.05. 준공된 8세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 확정일자, 점유자 진술을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경액 확인. 최초 채권최고액 89,700,000원과 변경등기 52,920,000원의 관계를 최신 등기부와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 실거래 보완. 2021.07 거래 한 건 외에 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물 가격을 추가 조사해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 최고층인 4층 물건이므로 누수·결로·옥상 상태와 발코니 구조물의 시공 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 8세대 소규모 다세대라는 점을 반영해 예상 매도가격과 매도기간을 보수적으로 잡는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 현장에서
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리가 확인되고 후순위 권리는 매각으로 정리되며, 예상 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저가도 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.
그러나 가격 판단에 사용할 수 있는 비교거래는 2021년 7월의 190,000,000원 한 건뿐입니다. 최저가가 그 거래가의 54.4%라는 점은 긍정적 참고자료지만, 현재 시세를 직접 증명하지는 못합니다. 더구나 임대관계는 미상이고, 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 권리분석은 통과, 가격판단은 현장조사 후 결정입니다.
