광주지방법원 2024타경5438. 전남 여수시 돌산읍 금봉리 921-1을 중심으로 한 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정 이용상태는 지상 1층과 2층 모두 단독주택이며, 일반목구조 시트지붕 2층 건물입니다. 감정가 644,731,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 231,072,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.07.19 여수농업협동조합 근저당권 222,000,000원이고, 이후 여수시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤에 있습니다. 김성우의 전입신고일은 2021.01.12로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 단순히 “대항력 있음”으로 끝낼 것이 아니라 대항력 가능·미상, 미배당 보증금 승계 가능성으로 관리해야 합니다. 현재 제시된 배당계산의 매수인 인수 0원은 이 미상 임차보증금을 확정적으로 해소했다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5438 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 921-1 · 전라남도 여수시 돌산읍 평사로 138 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지상1층·지상2층 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 시트지붕 지상2층 · 외벽 샤이딩 판넬 등 · 내벽 벽지 및 타일붙임 · 샷시창호 |
| 소유자 | 최민순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 644,731,000원 / 231,072,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 여수농업협동조합 / 187,263,359원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 선순위
등기부만 보면 말소기준인 여수농업협동조합 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 그러나 김성우의 전입일은 그보다 앞선 2021.01.12입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성우 | 2021.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
② 4회 유찰 — 가격 하락보다 먼저 볼 것
현재 최저매각가는 231,072,000원으로 감정가 644,731,000원의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 184,857,600원, 그 다음은 147,886,080원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없고 선순위 점유자의 보증금도 미상이므로, “감정가 대비 크게 떨어졌으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 231,072,000원 | 222,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 184,857,600원 | 181,469,594원 | 40,530,406원 |
| 6회 유찰 시 | 147,886,080원 | 145,015,675원 | 76,984,325원 |
③ 예상배당표 (매각가 231,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,035,008원 |
| 1. 근저당 · 여수농업협동조합 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,036,992원 |
위 배당은 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김성우의 보증금이 미상이므로 이 표의 잔여액이나 매수인 인수 0원만으로 실제 임차보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 농지취득자격증명 — 입찰보증금까지 걸린 절차
또한 금봉리 921-7 지상의 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 토지와 건물의 실사용·인도 범위를 현장에서 구분해야 하는 이유입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 소재 “항대마을” 남동측 인근이며, 단독주택·펜션·농경지가 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 615.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·자루형, 소로한면입니다. 공시지가는 109,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 위생 및 급·배수 설비와 개별 난방 설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며, 현황조사 및 매각물건명세서에는 김성우의 점유가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성우 보증금 확인. 전입일 2021.01.12이 말소기준 2021.07.19보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 판단하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 실제 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 금봉리 921-7의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 해당 관서에 미리 확인해야 합니다.
- 비닐하우스 제외. 금봉리 921-7 지상 비닐하우스는 매각 제외이므로 현황과 점유·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역에 포함되므로 향후 이용계획과 규제 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 농지취득자격증명 발급 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84%”보다 중요한 것은 미상 인수액
감정가 644,731,000원에서 최저가 231,072,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 유찰입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 김성우의 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인의 실질 인수액을 산정할 수 없습니다. 여기에 금봉리 921-7 농지취득자격증명 미제출 시 매각불허가뿐 아니라 매수신청보증금 반환 제한까지 걸립니다.
결론은 가격보다 선행 조건 확인입니다. 선순위 점유자의 실제 보증금과 배당관계, 농지취득자격증명 발급 가능성을 먼저 확정한 뒤에야 231,072,000원이라는 최저가가 의미를 갖습니다. 4회 유찰 자체는 안전성이나 가격 메리트의 증거가 아닙니다.
