5,690,000원
광주지방법원 2024타경52519. 여수시 연등동 164-10의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 현재 소유자는 김진호이고, 2004.06.24 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 권리 흐름에서는 2004.12.16 여수시 압류가 말소기준 시점으로 잡혀 있으며, 이후 케이비국민카드 가압류와 현대카드·신한카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리보다 물건 자체의 사용성과 환금성을 더 엄격하게 봐야 합니다. 감정 이용상태는 주택(폐가상태)이고, 본건까지 차량통행이 어렵다고 평가됐습니다. 토지는 급경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 또 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 제시외 건물 일부가 164-8번지 타지상에 소재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경52519 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 연등동 164-10 · 전라남도 여수시 동령현3길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(폐가상태) |
| 토지 | 대 100.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김진호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 31,004,200원 / 5,690,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 4,863,422원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2004.12.16 여수시 압류를 기준으로 보면, 2023.11.30 케이비국민카드 가압류 11,413,805원과 2024.03.22 현대카드, 2024.11.05 신한카드의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5,690,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 5,690,000원으로, 7회 유찰된 감정가 18% 회차입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 4,552,000원, 9회 유찰 시 3,641,600원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세 대비 저평가라고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 18%) | 5,690,000원 | 5,187,580원 | 15,953,069원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 15%) | 4,552,000원 | 4,070,064원 | 17,070,585원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 12%) | 3,641,600원 | 3,176,051원 | 17,964,598원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 8.8% 추정) | - | 502,420원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,413,805원 | 5,187,580원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 현대카드 주식회사 | 4,863,422원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 4,863,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 21,140,649원 중 채권자 예상배당은 5,187,580원이고 미배당은 15,953,069원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 연등동 소재 충무동주민센터 남동측 인근이며, 주위는 농경지·주택·임야 등의 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 어려우며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용됐으나 현재 폐가상태입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며 외벽은 시멘몰탈페인트·일부 타일, 내벽은 시멘몰탈 및 목재 등 마감, 창호는 무창입니다.
- 토지. 대 100.0㎡, 제1종일반주거지역, 급경사·사다리형, 도로접면 세로한면(불), 공시지가 115,400원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 부속건물 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 광 2㎡는 멸실됐습니다.
- 타지상. 제시외 건물 일부가 164-8번지에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 별도 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 타지상 제시외 건물. 일부가 164-8번지에 소재하므로 경계·소유관계·사용 가능 범위를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 폐가상태 확인. 감정상 주택이 폐가상태이므로 실제 사용 가능 상태와 정비 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 진입 여건. 차량통행이 어렵고 토지가 급경사이므로 차량 접근·공사·재활용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 최저가 5,690,000원을 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 현지 거래·토지·건물 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 7회 유찰의 이유를 먼저 보자”
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 하지만 그것만으로 안전한 저가 매물이라고 평가하기에는 물건 자체의 제약이 큽니다. 감정 이용상태는 폐가상태, 차량통행은 어렵고, 토지는 급경사이며, 제시외 건물 일부는 164-8번지 타지상에 소재합니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 31,004,200원에서 최저가 5,690,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원이지만, 물건성·활용성·환금성 확인이 선행돼야 하는 7회 유찰 물건입니다.
