대전지방법원 2025타경703. 천안시 서북구 성정동 금호아트빌라 2층 202호입니다. 이 물건의 첫인상은 가격입니다. 감정가 64,000,000원에서 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가격이 31,360,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 느껴집니다.

권리 흐름도 복잡한 인수형 경매와는 다릅니다. 소유자 김현기 씨가 2021년 3월 10일 거래가 66,000,000원에 취득했고, 같은 날 천안시산림조합 명의로 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 그 후 한국자산관리공사 가압류와 김병덕 가압류가 이어졌고, 김병덕의 신청으로 강제경매가 진행됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

문제는 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율이 서로 다르다는 점입니다. 1991년 사용승인된 다세대주택인 만큼 내부 수선 상태와 노후도, 소규모 공동주택의 환금성이 실제 가격에 영향을 줍니다. 따라서 단순히 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 저평가 물건이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2021년 3월 10일 설정된 천안시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며 이 근저당권을 말소기준으로 볼 때 이후 설정된 한국자산관리공사와 김병덕의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 강제경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

근로복지공단의 가압류는 2022년 8월 29일, 국민건강보험공단의 압류는 2024년 7월 17일 각각 말소됐습니다. 과거 천안신용협동조합과 하나은행 명의의 근저당권도 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 천안시산림조합 근저당과 그 이후 권리의 순서입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세보다 싼지는 별개

감정가 64,000,000원인 다세대주택이 2회 유찰되면서 현재 최저매각가는 31,360,000원입니다. 감정가에서 상당히 내려왔다는 점은 분명합니다. 하지만 가격 메리트를 판단하려면 동일하거나 유사한 다세대주택의 최근 실거래와 비교해야 합니다.

금호아트빌라 202호의 실제 거래 가능 가격을 확정할 만한 동일 조건의 최근 실거래 비교는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 수익률이나 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다.

추가 유찰 가격은 회차별 산정 시나리오이며, 실제 매각 조건과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 모두 낙찰 부대비용을 제외한 가격입니다.

특히 소규모 다세대주택은 매수자가 원하는 시점에 곧바로 되팔기 어려울 수 있습니다. 입찰가격은 매각대금 자체뿐 아니라 수선비, 취득 관련 비용과 향후 매도 가능성을 함께 고려해 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)

매각대금 31,360,000원에서 추정 집행비용 964,480원을 공제하면 채권자에게 배분되는 금액은 30,395,520원입니다. 이 금액은 천안시산림조합 근저당 채권최고액에도 미치지 못해, 후순위 한국자산관리공사와 김병덕에게 돌아갈 예상배당은 없습니다.

전체 배당 계산상 채권액 합계는 184,744,590원, 예상 배당액은 30,395,520원, 미배당 합계는 154,349,070원입니다. 신청채권자 김병덕의 청구액은 107,676,711원이며, 현재 매각가 가정에서는 신청채권자의 예상배당도 0원입니다.

김병덕의 가압류와 그 본압류로 이어진 강제경매개시결정은 같은 채권에 연관된 절차이므로 배당 계산에서 별개의 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 또한 위 금액은 채권최고액과 청구금액을 기초로 한 추정배당이며, 실제 채권 잔액, 배당요구, 조세채권 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 예상배당은 집행비용 추정과 해당 매각가를 전제로 한 계산입니다. 실제 배당은 법원 배당절차에서 확정되며, 미확인 우선채권이 있으면 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성정동 구상골사거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 시가지 후면의 단독주택 및 공동주택이 분포한 주거지역입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1991.07.12 사용승인된 3층 건물 중 2층 202호입니다. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕이며 외벽은 적벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 새시 구조입니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·개별난방설비·도시가스 공급설비가 설치된 것으로 평가됐습니다. 실제 작동 상태와 교체 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 사다리꼴의 평지로 다세대주택 부지에 이용되고 있습니다. 서측 포장도로에 접하며, 토지면적은 297.3㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역으로, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 674,300원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 건축물 도면이 작성돼 있지 않은 것으로 기재돼 있어 실제 내부 구조와 전유 범위의 확인이 중요합니다.
• 환금성. 오래된 소규모 다세대주택은 아파트보다 거래 비교와 적정 매도가 산정이 어려울 수 있습니다. 매수 수요, 인근 거래사례, 수선비를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 성정동 일대에서 건축연도·면적·층·도로 접근성이 유사한 다세대주택 실거래와 실제 매물을 비교하세요. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저평가 여부를 결정해서는 안 됩니다.
• 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·매각물건명세서를 대조하고 점유자의 신분과 점유 원인, 인도 가능성을 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 천안시산림조합의 2021.03.10 근저당권이 말소기준이며, 이후 한국자산관리공사·김병덕의 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기사항증명서와 대조하세요.
• 건물 상태 확인. 옥상 방수·외벽 균열·누수·배관·도시가스·난방설비·전기설비 등의 상태를 점검하고 필요한 수선비를 입찰가격에 반영하세요.
• 내부 구조 확인. 건축물 도면이 작성돼 있지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 실제 내부 구조, 전유부분, 무단 변경 여부를 현장에서 확인하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비와 그 밖의 미납 비용을 확인하고, 매수인에게 승계될 수 있는 항목을 구분하세요.
• 배당과 조세채권. 근저당권자도 전액 배당받지 못하는 구조입니다. 조세채권·법정 우선권·배당요구 현황을 확인하되, 일반 후순위 채권의 미배당액과 매수인 인수금액을 혼동하지 마세요.
• 입찰 및 자금계획. 현재 최저매각가 31,360,000원을 기준으로 입찰보증금, 취득 관련 비용, 명도비·수선비·보유비용을 별도로 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 21,952,000원, 4회 유찰 시 15,366,399원의 가격 시나리오가 있으나, 실제 매각 가능 가격이 얼마인지 먼저 확인해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 매각기일 2026.10.26 이전에 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각공고를 재확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 시장가격”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 천안시산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자들에게 거액의 미배당이 발생하지만 그 금액이 곧바로 낙찰자의 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

그렇지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 64,000,000원에서 31,360,000원까지 내려온 사실은 확인되지만, 오래된 다세대주택의 실제 거래 가능 가격이 그보다 높다는 근거가 있어야 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 사용승인 시기와 소규모 공동주택의 환금성, 내부 상태 및 점유관계는 모두 중요한 변수입니다.

결론은 권리 구조는 양호하나, 가격 메리트는 미확인. 권리 인수 위험만 보고 무리하게 입찰하기보다는 점유·수선 상태와 유사 매물 실거래를 검증해 감당 가능한 입찰가격을 정하는 것이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 얼마에 매입하고 다시 처분할 수 있는지에 있습니다.