대전지방법원 2025타경703. 천안시 서북구 성정동 금호아트빌라 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 1991.07.12. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 김현기이며 2021.02.23. 매매를 원인으로 2021.03.10. 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 66,000,000원입니다.
권리 구조의 중심은 같은 날 설정된 천안시산림조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 한국자산관리공사 가압류 48,744,590원, 김병덕 가압류 100,000,000원, 그리고 2025.09.10. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 676-10 금호아트빌라 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주택 · 3층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 1991.07.12. |
| 소유자 | 김현기 · 2021.03.10. 소유권이전 · 거래가액 66,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 107,676,711원 |
| 매각기일 | 2026.08.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.03.10. 천안시산림조합 근저당권입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류와 김병덕 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 천안신용협동조합·하나은행 근저당과 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류는 이미 말소돼 현재 권리분석의 인수대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 비교는 제한적
현재 최저매각가는 44,800,000원으로 감정가 64,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 31,359,999원, 3회 유찰 21,951,999원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 44,800,000원 | 141,150,990원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 31,359,999원 | 154,349,071원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 21,951,999원 | 163,587,727원 |
금오아트빌라의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 33.33%입니다. 총 8세대 규모이며 1991.07.12. 사용승인된 다세대주택입니다. 다만 최근 실거래 금액이 제시되지 않아 현재 44,800,000원이 실제 시세보다 싼지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 2. 근저당 · 천안시산림조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 48,744,590원 | 7,593,600원 |
| 4. 가압류 · 김병덕 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 김병덕 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,800,000원 가정 시 집행비용과 천안시산림조합 근저당을 배당한 뒤 한국자산관리공사에 7,593,600원이 배당되며, 채권 총 미배당액은 141,150,990원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 성정동 구상골사거리 북동측 인근으로, 주변은 시가지 후면의 단독주택 및 공동주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1991.07.12.입니다.
- 설비. 급배수·위생·개별난방·도시가스 공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 297.3㎡, 평지의 사다리형 토지를 다세대주택 부지로 이용 중이며 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 674,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.03.10. 천안시산림조합 근저당이 기준이며 이후 한국자산관리공사·김병덕 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 확인하세요.
- 시세 조사. 현재 자료에는 최근 실거래 금액이 없으므로 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 환금성. 8세대 규모, 1991년 사용승인 다세대주택이고 경매 낙찰률은 33.33%입니다. 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 31,359,999원, 3회 유찰 시 21,951,999원 시나리오까지 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인형
이 물건은 2021.03.10. 천안시산림조합 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다.
하지만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 현재 최저가 44,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 8세대 규모·1991년 사용승인·단지 경매 낙찰률 33.33%라는 환금성 지표까지 감안하면, 이 물건은 권리보다 현장 점유와 실제 시세 확인이 승부처입니다.
