광주지방법원 2024타경60671. 순천시 연향동 호반리젠시빌 108동 1층 113호, 전용 36.066㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 79,000,000원이 11회 유찰돼 최저매각가가 3,481,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 장주리는 보증금 80,000,000원, 전입 2021.10.12, 확정일자 2021.12.08이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현재 매각가 3,481,000원을 가정하면 집행비용 462,658원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 3,018,342원이 배당되고, 보증금 부족분 76,981,658원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 커집니다. 실제로 12회 유찰 시 인수액은 77,665,326원, 13회 유찰 시에는 78,212,261원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 총 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경60671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 안산길 5, 108동 1층 113호 (연향동, 연향동호반리젠시빌) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 36.066㎡ · 15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김묘순 (2021.11.11 매매, 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 3,481,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장주리 / 80,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권을 먼저 봐야 한다
현재 권리분석의 기준일은 2024.10.16 강제경매개시결정입니다. 장주리의 전입일 2021.10.12는 이보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자 2021.12.08과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장주리 | 전유부분의 건물 전부 | 80,000,000원 | 2021.10.12 | 2021.12.08 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 348만원이 아니라 약 8,000만원으로 비교
호반리젠시빌1 전용 36.07㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 72,500,000원이고, 최신 거래는 2026.04의 71,500,000원입니다. 이 사건의 최저매각가 3,481,000원은 최근 평균의 4.8%에 불과하지만, 그 수치는 투자 매력도를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하므로 실질취득 기준은 보증금 약 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 36.07㎡ | 4 | 71,500,000원 |
| 2026.03 | 36.07㎡ | 5 | 77,500,000원 |
| 2026.02 | 36.07㎡ | 15 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 36.07㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 36.07㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 36.07㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 36.07㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2025.11 | 36.07㎡ | 15 | 77,000,000원 |
| 2025.11 | 36.07㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.11 | 36.07㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.10 | 36.07㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 36.07㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 평균 | 36.07㎡ | 12건 | 72,500,000원 |
최근 12개월 실거래 범위는 64,000,000원~79,000,000원, 평균은 72,500,000원입니다. 실질취득을 임차보증금 약 80,000,000원으로 보면 최근 평균의 약 110.3%, 최신 거래 71,500,000원의 약 111.9% 수준입니다. 감정가 79,000,000원보다도 높은 수준이므로, 11회 유찰이라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 3,481,000원 | 76,981,658원 | 실질취득 ≈ 보증금 80,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 2,784,800원 | 77,665,326원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 13회 유찰 시 | 2,227,840원 | 78,212,261원 | 실질취득은 계속 약 80,000,000원 수준 |
이 구조가 대항력 인수형의 핵심입니다. 보증금 80,000,000원이 낙찰가를 크게 웃도는 상태에서는 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 넘겨받는 보증금 잔액이 증가합니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 462,658원 |
| 1. 임차인 장주리 보증금 | 80,000,000원 | 3,018,342원 |
| 2. 경매개시결정 · 장주리 | 80,657,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금은 3,018,342원만 배당되고 76,981,658원이 부족합니다. 자료상 이 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 연향동 순천율산초교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·학교 등 각종 편의시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 시내 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2000년 10월 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 113호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 호반리젠시빌1은 841세대이며, 대상 면적은 36.066㎡로 실거래 비교 면적 36.07㎡와 매칭됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 626,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 도로. 단지 주위로 2차선 및 4차선 상당의 아스팔트포장도로에 접하며 아파트 진출입로와 단지 내 도로가 형성되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 착각하지 말 것. 3,481,000원 낙찰가와 별도로 현재 회차 기준 76,981,658원의 임차보증금 잔액 인수 계산이 존재합니다.
- 임차권 원본 대조. 장주리의 전입 2021.10.12, 확정일자 2021.12.08, 임차보증금 80,000,000원 및 2024.06.21 임차권등기의 존속 내용을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 장주리와 경매신청 채권자 장주리가 동일인으로 표시되므로 관계와 채권 성격을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 12회 유찰 시 인수액 77,665,326원, 13회 유찰 시 78,212,261원으로 오히려 인수액이 커지는 구조입니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근 12개월 실거래 평균 72,500,000원과 최신 거래 71,500,000원에 비해 실질취득 약 80,000,000원은 높은 수준입니다.
- 배당 변수 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “348만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 판단을 흐리는 숫자는 3,481,000원입니다. 감정가 79,000,000원에서 11회 유찰된 결과라 겉으로는 압도적인 할인처럼 보이지만, 권리분석을 결합하면 결론은 반대입니다. 대항력 있는 장주리의 임차보증금 80,000,000원이 있고, 현재 배당으로는 3,018,342원만 변제되어 76,981,658원이 매수인 인수로 남습니다.
따라서 이 물건의 경제적 기준점은 최저가가 아니라 실질취득 약 80,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 72,500,000원과 최신 거래 71,500,000원을 모두 웃돕니다. 12회·13회로 더 유찰돼도 낙찰가 하락만큼 임차보증금 인수액이 증가하는 구조이므로 “더 떨어지면 더 싸진다”는 접근도 성립하기 어렵습니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
