광주지방법원 2024타경61032. 여수시 국동 소재 4층 401호로, 감정평가상 연립주택 제4층 제401호이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 외형만 보면 감정가 65,000,000원에서 10회 유찰된 뒤 최저가가 6,107,000원까지 내려와 매우 저렴해 보입니다. 하지만 등기부의 현재 핵심 권리는 가격표와 전혀 다른 이야기를 합니다. 2011년 설정된 주후선의 전세권 45,000,000원이 2024년 경매개시결정보다 먼저 존재하고, 해당 권리는 등기상 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
현재 회차 예상매각대금 6,107,000원에서 집행비용 509,926원을 빼고 전세권에 배당되는 금액은 5,597,074원입니다. 따라서 전세금 45,000,000원 중 39,402,926원이 남습니다. 이를 인수위험으로 보수적으로 반영하면 실질취득비용은 45,509,926원입니다. 가격 비교 역시 6,107,000원이 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경61032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동남7길 36, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 제4층 제401호 · 주택 이용중 |
| 전용면적 | 52.335㎡ |
| 소유자 | 이창현 · 2022.10.25. 소유권이전(원인 2022.09.26. 공매) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 6,107,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주후선 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 대지권 | 미등기 · 소유권대지권 비율 668.105분의 52.335 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권을 먼저 본다
현재 권리분석의 출발점은 2024.10.25. 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당권·가압류·압류·전세권 상당수는 이미 말소됐지만, 2011.11.10. 설정된 을구 8번 전세권은 말소되지 않은 채 남아 있습니다. 전세금은 45,000,000원, 범위는 전유부분 건물 전부이며 전세권자는 주후선입니다. 이 권리는 말소기준보다 앞서 존재하므로 등기 판정상 매수인 인수입니다.
별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 실제 점유자·점유원인·전입 여부는 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자를 알 수 없는 점유자를 임의로 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 610만원이 아니라 4,551만원으로 비교
가격 판단에는 실거래 두 건 중 최신 거래인 2023.02 73,000,000원과 시장 기준값 73,000,000원을 우선 참고하는 것이 적절합니다. 다른 거래는 2021.11 46,000,000원이며, 전체 평균은 59,500,000원입니다. 최근 가격 지표는 이전 거래 대비 58.7% 상승으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 52.34㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2021.11 | 52.34㎡ | 2 | 46,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 59,500,000원 |
최저매각가 6,107,000원 자체는 시장 기준 73,000,000원의 8.4%에 불과하지만, 이것만 근거로 “시세보다 90% 이상 싸다”고 판단하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 선순위 전세권 미배당 위험을 포함한 보수적 실질취득은 45,509,926원으로, 최신 거래 73,000,000원보다 27,490,074원 낮은 수준입니다. 즉 가격 여지는 존재하지만 그 차액은 전세권·대지권 정리와 낮은 환금성 리스크를 감수하는 대가로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 509,926원 |
| 1. 을구 8번 전세권 · 주후선 | 45,000,000원 | 5,597,074원 |
| 2. 경매개시결정 · 주후선 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 청구액 90,000,000원, 총 예상배당 5,597,074원, 미배당 84,402,926원입니다. 다만 전세권과 경매 신청채권의 권리자가 모두 주후선이므로 두 45,000,000원 채권의 중복 여부는 원문 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 대지권 미등기 — 이 사건의 두 번째 핵심
매각물건명세서상 이 물건은 대지권 미등기 상태입니다. 대지권의 종류는 소유권대지권이고 비율은 668.105분의 52.335이며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
감정평가도 현재 상태를 “대지권 미정리”로 추정하고 있으며, 같은 건물 일부 호수는 2021년경 대지권 등기가 된 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 낙찰 전 토지소유자, 분양자 관계와 실제 대지사용권 취득 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수남초등학교 남측 인근. 소규모 공장·창고·상가 등이 소재하는 지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호. 외벽은 치장벽돌·페인팅, 내부는 벽지·타일, 샷시 창호이며 급·배수·위생·전기·난방설비가 있습니다.
- 토지. 363.0㎡, 지목 대, 준공업지역, 평지·세로장방, 소로각지. 공시지가 458,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 환금성. 1993.01.20. 준공, 9세대 소규모 건물이며 확인 실거래 2건에 불과합니다. 평균 유찰 10.0회라는 경매 지표도 낮은 환금성을 경계하게 합니다.
- 현장상태. 현관문이 일부 파손돼 교체가 필요한 상태입니다. 건축물현황도 등이 없어 현장조사에서는 현관문 표기 호수를 기준으로 물건을 특정했습니다.
⑥ 회차별 미배당 — 더 유찰돼도 전세권 부담은 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 6,107,000원 | 5,597,074원 | 84,402,926원 |
| 11회 유찰 시 | 4,885,600원 | 4,397,659원 | 85,602,341원 |
| 12회 유찰 시 | 3,908,480원 | 3,438,127원 | 86,561,873원 |
이 사건은 유찰로 최저가가 더 내려갈수록 단순히 “더 싸지는” 구조가 아닙니다. 선순위 전세권이 인수되는 전제에서는 매각대금에서 전세권자에게 돌아가는 배당이 줄어들고 그만큼 전세권 미배당 위험이 커집니다. 따라서 입찰가격만 낮춰 보는 방식보다 전세권의 실제 소멸·배당요구 여부와 인수범위를 확정하는 것이 선행돼야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수범위 확정. 을구 8번 주후선 전세권 45,000,000원이 실제 매각 후에도 존속하는지, 배당요구·소멸 조건이 있는지 집행기록과 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 중복채권 여부. 전세권자와 신청채권자가 모두 주후선이고 각각 45,000,000원으로 계산돼 있습니다. 동일 채권인지 별개 채권인지 채권원인을 확인해야 합니다.
- 대지권 취득 가능성. 소유권대지권 비율 668.105분의 52.335에 대해 토지소유자·분양자의 협조 가능성과 등기 절차를 확인하세요.
- 소송비용 시나리오. 토지소유자가 협조하지 않는 경우 민사소송이 필요할 수 있으므로 시간·비용을 응찰 상한에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 현관문·호수 특정. 현관문 일부 파손 및 건축물현황도 부재가 언급돼 있으므로 401호 특정과 내부 상태를 재확인하세요.
- 공매 이력 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하고 현 소유권도 2022년 공매를 원인으로 이전됐으므로 관련 공매 기록과 권리 정리 경위를 확인하세요.
- 가격 기준. 입찰가는 6,107,000원이 아니라 전세권 인수위험과 대지권 정리비용을 포함한 실질취득비용으로 계산하세요.
맺으며 — “610만원짜리”가 아니라 권리 정리형 물건
이 물건의 숫자만 보면 감정가 65,000,000원이 10회 유찰돼 6,107,000원까지 내려온 극단적인 할인물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대편에 있습니다. 45,000,000원 선순위 전세권이 매수인 인수로 판정되어 있고, 현 회차 배당 후 남는 전세권 위험까지 더하면 보수적 실질취득은 45,509,926원입니다.
그 실질취득액 자체는 73,000,000원 실거래보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 하지만 동시에 대지권 미등기로 토지소유자 협조 또는 민사소송 가능성이 있고, 9세대 소규모 건물·10회 유찰·실거래 2건이라는 낮은 환금성 요소도 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 할인돼 있지만 권리와 등기 리스크가 할인폭의 상당 부분을 설명한다.”입니다. 선순위 전세권의 소멸·인수 범위와 대지권 취득 가능성이 서류상 확정되기 전에는 최저가 6,107,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
