🏷️ 최저가 53,903,000원 📉 감정가 22.94% 🏠 등기상 인수 0원 ⚠️ 미납관리비 11,244,646원
광주지방법원 2024타경62790. 여수 돌산읍 오션힐호텔 16층 1608호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 감정가는 235,000,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 53,903,000원, 감정가의 22.94%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 판단 포인트는 할인율보다 유치권 신고와 미납관리비, 생활숙박시설의 환금성입니다.
등기부 자체는 비교적 단순합니다. 2019년 1월 30일 송도새마을금고 근저당권 채권최고액 156,000,000원이 설정돼 있고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024년 12월 9일 송도새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기 권리는 0원입니다. 다만 등기부 밖에서 신고된 유치권은 말소기준권리만 보고 끝낼 수 있는 문제가 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경62790 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 강남해안로 81, 16층 1608호 (오션힐호텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 18층 중 제16층 제1608호 |
| 소유자 | 경성현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 53,903,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구액 | 83,796,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2018년 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2019년 1월 30일 경성현 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 송도새마을금고가 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2024년 12월 9일 송도새마을금고의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 핵심 위험 — 유치권과 미납관리비
2025년 3월 10일 제출된 호텔 관리위원회의 신고서에는 제출일 기준 미납관리비 11,244,646원이 있다고 기재돼 있습니다. 관리비는 항목별 성격과 실제 부담 범위를 확인해야 하므로 단순히 최저가 53,903,000원만을 취득비용으로 보고 판단하기 어렵습니다.
유치권은 등기부에 나타나는 근저당·가압류와 성격이 다릅니다. 이 건에서는 신고된 채권의 원인, 실제 점유 여부, 본건 1608호와의 관련성, 객실·공용부분 공사비의 귀속 범위를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 성립 여부가 불분명하다는 문구 자체가 입찰 전 검증해야 할 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,254원 |
| 1. 근저당 · 송도새마을금고 | 156,000,000원 | 52,532,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,903,000원을 가정하면 송도새마을금고 근저당 채권최고액 156,000,000원 중 52,532,746원이 배당되고, 미배당액은 103,467,254원입니다. 경매 신청 청구액 83,796,660원도 전액 충족되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 53,903,000원 | 52,532,746원 | 103,467,254원 |
| 7회 유찰 시 | 43,122,400원 | 41,946,197원 | 114,053,803원 |
| 8회 유찰 시 | 34,497,920원 | 33,476,957원 | 122,523,043원 |
④ 가격 판단 — 23%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저가는 53,903,000원으로 감정가 235,000,000원의 22.94%입니다. 7회 유찰 시 43,122,400원, 8회 유찰 시 34,497,920원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 6회 유찰이라는 사실은 단순한 가격 매력의 증거가 아니라, 시장이 반복적으로 응찰을 주저했다는 결과이기도 합니다. 생활숙박시설이라는 용도에 더해 미납관리비와 유치권 신고까지 존재하므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 등급을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다.
- 입지. 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 ‘돌산읍우두출장소’ 서측 인근으로, 주변에 숙박시설·근린생활시설·아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 간선도로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층·지상 18층 건물 내 제16층 제1608호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 천장에어컨설비, 스프링클러설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 토지 공시지가는 678,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 생활숙박시설이므로 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 운용조건을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원자료 확인. 2025.11.20. 주식회사 호레나가 신고한 2,358,670,872원의 원인채권, 점유 주체, 본건 1608호와의 관련성 및 개별 금액을 확인하세요.
- 미납관리비 확인. 2025.03.10. 신고 기준 미납관리비 11,244,646원의 현재 잔액과 항목별 구성, 실제 매수인 부담 범위를 관리 주체에 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 객실 점유자와 운영 주체를 현장에서 확인하세요.
- 생활숙박시설 운용 상태 확인. 객실 운영 방식, 관리계약, 집기·비품 소유관계와 실제 사용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 22.94%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 생활숙박시설 거래사례를 대조하세요.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.09.15 이후 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사 내용을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 유치권 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 235,000,000원에서 6회 유찰돼 53,903,000원까지 내려왔고, 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 눈에 띄는 가격입니다.
하지만 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 미납관리비 11,244,646원이 신고돼 있고, 주식회사 호레나가 1608호 외 98개호를 대상으로 총 2,358,670,872원의 유치권을 신고했습니다. 성립 여부가 불분명하고 본건 개별 금액도 확인되지 않습니다. 여기에 생활숙박시설이라는 용도와 이미 6회 유찰된 이력까지 겹칩니다.
등기 권리는 단순하지만, 물건 전체의 위험은 단순하지 않습니다. 유치권의 점유·채권·본건 관련성이 확인되기 전에는 최저가 53,903,000원만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 추가 할인보다 먼저, 유치권과 관리비의 실제 부담 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
