전주지방법원 2025타경264. 부안읍 동중리 119-11의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건으로, 감정평가상 1~3층은 여관으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가 558,556,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 191,584,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계와 보증금 규모가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.
등기상 제공된 말소기준은 2025.05.14 농업협동조합중앙회 가압류입니다. 그 뒤 우리금융캐피탈, 전북신용보증재단, 부안농업협동조합, 농업협동조합중앙회, 농협은행의 가압류와 이번 임의경매개시결정이 이어지고, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 숙박시설 점유자 윤혜순의 전입일은 2018.03.15로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경264 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 119-11 · 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중1길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1~3층 여관 이용 |
| 토지 | 대 · 255.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 염광호 |
| 감정가 / 최저가 | 558,556,000원 / 191,584,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 326,086,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 점유자가 더 중요하다
과거 국민은행 근저당·경매, 정읍농업협동조합 근저당, 정재천·이용석 전세권, 2016년 이용석의 임의경매 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석에서 중요한 시점은 제공된 말소기준인 2025.05.14입니다. 그 이후의 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 1명
| 성명 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜순 | 숙박시설 | 2018.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없으므로 별도의 보증금 합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 현재 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 34%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 191,584,000원으로 감정가 558,556,000원의 약 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 134,108,799원, 5회 유찰 시 93,876,159원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 숙박시설의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 숙박시설이라는 용도와 임차관계 미확정이 함께 있습니다. 일반 주거용처럼 단순히 “감정가 대비 할인율이 크다”는 이유만으로 가격 점수를 높이기 어렵습니다. 실제 인수보증금이 존재하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있으므로 보증금 확인 전 할인율은 참고치일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,482,176원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,743,021원 | 9,743,021원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 60,682,597원 | 60,682,597원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 25,425,000원 | 25,425,000원 |
| 5. 가압류 · 부안농업협동조합 | 9,727,918원 | 9,727,918원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 151,931,022원 | 82,523,288원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 52,877,036원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,875,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 316,261,818원 중 188,101,824원이 배당되고, 미배당은 128,159,994원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 별도로 조사된 점유자의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물 1~3층은 여관으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 부안초등학교 동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·관공서가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 255.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 389,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 3층. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부상 지붕은 슬래브 및 스레이트지붕이나 현황은 슬래브지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 윤혜순의 보증금·확정일자·실제 임대차계약을 확인해야 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 재검증. 2018.03.15 전입만으로 단정하지 말고 점유 지속 여부와 대항요건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 숙박시설 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마십시오.
- 영업·명도. 1~3층이 여관으로 이용 중이므로 실제 영업주체, 객실 점유, 시설 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위를 매각목록과 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 인수 0원과 임차인의 실제 대항력·보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 558,556,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 191,584,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숙박시설이라는 용도, 최근 실거래 비교값 부재, 그리고 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 보증금 미상이라는 세 가지 요소가 겹칩니다. 등기상 후순위 가압류는 소멸하더라도, 점유자의 대항력과 보증금 문제가 해결되지 않으면 매수인의 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
가격은 많이 내려왔지만 권리확인은 아직 끝나지 않았습니다. 이 사건에서 먼저 해야 할 일은 추가 유찰을 계산하는 것이 아니라 윤혜순의 임대차 보증금과 대항요건을 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 191,584,000원이 싼 가격인지, 아니면 인수 부담을 포함해 여전히 무거운 가격인지 판단할 수 있습니다.
