전주지방법원 2025타경264. 부안읍 동중리 119-11, 도로명 동중1길 17 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지상 3층이며 1~3층 모두 여관으로 이용 중입니다. 토지는 255.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 감정가 558,556,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 191,584,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에 이름이 확인되는 윤혜순이 숙박시설을 점유하고 있고, 전입신고일은 2018.03.15입니다. 말소기준권리인 2025.05.14 가압류보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금·계약관계·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경264 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 119-11 · 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중1길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1~3층 여관 이용중 |
| 토지 | 255.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 염광호 |
| 감정가 / 최저가 | 558,556,000원 / 191,584,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 326,086,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 사건의 말소기준은 2025.05.14. 갑구 9번 농업협동조합중앙회 가압류 9,743,021원입니다. 그 이후 우리금융캐피탈 60,682,597원, 전북신용보증재단 25,425,000원, 부안농업협동조합 9,727,918원, 농업협동조합중앙회 151,931,022원·52,877,036원, 농협은행 5,875,224원의 가압류와 2025.06.11. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — “대항력 있음”으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜순 | 숙박시설 | 2018.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤혜순의 전입신고는 말소기준권리보다 약 7년 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 점유 부분도 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,482,176원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,743,021원 | 9,743,021원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 60,682,597원 | 60,682,597원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 25,425,000원 | 25,425,000원 |
| 5. 가압류 · 부안농업협동조합 | 9,727,918원 | 9,727,918원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 151,931,022원 | 82,523,288원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 52,877,036원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,875,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 316,261,818원 가운데 188,101,824원이 배당되고 미배당은 128,159,994원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세 대비 할인’은 확인 불가
현재 최저가는 191,584,000원으로 감정가 558,556,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 134,108,799원, 5회 유찰 시 93,876,159원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 용도·인근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 할인율을 곧바로 시세보다 싸다는 의미로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 191,584,000원 | 34.3% | 128,159,994원 |
| 4회 유찰 시 | 134,108,799원 | 24.01% | 184,830,542원 |
| 5회 유찰 시 | 93,876,159원 | 16.81% | 224,475,430원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설·단독주택·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 1~3층 모두 여관으로 이용 중입니다.
- 토지. 255.0㎡ 대지, 상업용, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 389,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층이며 외벽은 드라이비트·벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 데코타일·타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와 현황. 공부상 지붕은 슬래브 및 스레이트지붕이나 현황은 슬래브지붕입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤혜순 점유관계 확인. 보증금·계약서·확정일자·실제 점유범위·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2018.03.15로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 명세서와 현장 병행. 명세서상 인수권리 없음과 실제 점유자의 계약관계가 일치하는지 원본과 현장에서 재확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 현재 여관으로 이용 중이므로 시설 상태·영업 여부·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현황·면적·사용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라도 시세 자료가 없으므로 단순 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 134,108,799원, 5회 유찰 93,876,159원 구간도 함께 비교하되 점유 리스크가 해소되지 않으면 가격 하락만으로 안전성이 높아지는 것은 아닙니다.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 점유자의 실체가 먼저”
이 사건은 감정가 558,556,000원에서 3회 유찰돼 191,584,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 가압류는 매각으로 소멸하고 명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 그러나 숙박시설을 점유하는 윤혜순의 전입일이 말소기준보다 빠른 반면, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 ‘인수 0원 확정’이 아니라 ‘명세서상 인수 없음, 점유자 대항력 가능·미상’입니다.
여기에 3회 유찰과 숙박시설이라는 용도 특성까지 겹칩니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로는 충분하지 않습니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 점유자의 계약관계와 보증금부터 확인한 뒤에야 실제 취득비용과 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
