55,967,000원
전주지방법원 2025타경283. 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 112호로, 전용면적은 44.33㎡입니다. 소유자 유명신은 2020년 12월 24일 매매를 원인으로 거래가액 342,000,000원에 취득했고, 2022년 7월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 동진강낙농축산업협동조합이 채권최고액 248,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 양태식의 근저당권 700,000,000원과 에이치에프케이비오일유동화전문 유한회사의 가압류 26,968,801원은 매각으로 소멸합니다. 현재 조사된 실제 임차인은 조경재 1명이며, 전입신고일은 2024년 12월 16일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없지만 보증금과 점유부분, 배당요구 여부가 확인되지 않아 현장 점유관계와 임대차계약은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 제근린생활시설동 제1층 제112호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 44.33㎡ · 단층 중 1층 |
| 이용상태 | 인접 111호와 구분 없이 일단의 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 유명신 (거래가액 342,000,000원 · 2022.07.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 55,967,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동진강낙농축산업협동조합 / 225,619,656원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022년 7월 21일 동진강낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 12월 5일 양태식이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025년 2월 10일 취소기각결정에 따라 2025년 2월 21일 말소됐고, 현재 경매는 2025년 7월 7일 동진강낙농축산업협동조합 신청으로 개시됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 계약내용은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경재 | 미상 | 2024.12.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조경재의 전입신고는 말소기준권리 설정 이후이므로 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 신고도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유부분은 확인되지 않았습니다. 대항력에 따른 보증금 인수는 없지만, 현재 영업·점유 상태와 명도 협의 대상은 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%라도 ‘상가 시세 17%’는 아니다
현재 최저매각가는 55,967,000원으로 감정가 333,000,000원의 약 17% 수준입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 55,967,000원입니다. 그러나 본건의 가격 경쟁력은 이 비율만으로 판단할 수 없습니다. 제공된 거래자료는 부안오투그란데2차하이스트의 전용 84.95㎡대 아파트 거래이고, 본건은 전용 44.33㎡ 근린생활시설이어서 용도와 면적이 모두 다릅니다.
| 참고 항목 | 면적·표본 | 금액 |
|---|---|---|
| 본건 근린시설 감정가 | 44.33㎡ | 333,000,000원 |
| 본건 현재 최저가 | 5회 유찰 | 55,967,000원 |
| 단지 아파트 최신 거래 | 84.95㎡ · 2026.03 | 362,000,000원 |
| 단지 아파트 최근 12개월 평균 | 9건 | 347,444,444원 |
| 단지 아파트 전체 평균 | 12건 | 341,250,000원 |
| 단지 아파트 거래 범위 | 12건 | 308,000,000원~367,000,000원 |
아파트 최근 12개월 평균은 347,444,444원이고 최신 거래는 362,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래보다 7.7% 높습니다. 하지만 이 수치는 아파트 시장의 참고자료일 뿐, 본건 근린시설의 적정가를 뜻하지 않습니다. 최저가가 아파트 최근 평균의 16.1%라는 계산 역시 용도·면적 불일치 때문에 가격 가점 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,967,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,407,406원 |
| 1. 근저당 · 동진강낙농축산업협동조합 | 248,400,000원 | 54,559,594원 |
| 2. 근저당 · 양태식 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에이치에프케이비오일유동화전문 | 26,968,801원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 975,368,801원 중 채권자 예상배당은 54,559,594원이며 미배당액은 920,809,207원입니다. 신청채권자의 청구액 225,619,656원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 인접 111호와 호별 사이벽이 제거돼 구분 없이 일단의 근린생활시설로 이용 중입니다. 건축물대장과 건축물현황도로 각 호 경계를 확인할 수 있고 추후 경계벽 설치가 가능할 것으로 판단됐습니다.
- 입지. 부안중학교 동측 인근으로 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통조건은 무난합니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 단층 중 1층으로 외벽은 돌붙임·강화유리, 내벽은 인테리어, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 상가용지로, 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 386,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 111호와의 사용관계. 현재 두 호실이 하나의 점포처럼 이용되므로 출입구·전기·급배수·소방설비와 영업공간이 어떤 방식으로 연결돼 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원. 경계 확인과 벽 설치가 가능하다는 판단은 있으나 실제 분리공사 범위와 비용, 공사 중 영업·점유 문제를 점검해야 합니다.
- 점유자 확인. 조경재는 대항력이 없지만 점유부분·보증금·임대차기간·배당요구 여부가 미상입니다. 현장 방문과 임대차계약서 확인이 필요합니다.
- 상가 시세 재산정. 단지 아파트 실거래를 본건의 시세로 사용하지 말고, 인근 1층 근린시설의 실제 임대료·공실·관리비·수익률을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 다회유찰 원인. 5회 유찰이 권리 문제가 아닌 상품성·수요 문제에서 비롯됐는지, 점포 가시성·동선·주차·업종 제한과 함께 확인해야 합니다.
- 체납비용. 상가 관리비와 공용부분 체납, 전기·수도·소방 관련 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공간과 가격은 따로 검증해야 한다”
이 물건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 조사된 점유자의 전입도 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 55,967,000원이 감정가 333,000,000원의 17%라는 이유만으로 안전한 저가매수라고 결론 내릴 수는 없습니다.
본건은 44.33㎡ 근린시설이며 111호와 합쳐 사용 중입니다. 제공된 거래자료는 면적과 용도가 다른 단지 아파트 거래여서 직접적인 상가 시세가 아닙니다. 여기에 5회 유찰, 점유 세부내용 미상, 호실 분리 가능성과 복원공사 문제가 겹칩니다. 결론은 권리는 합격, 상품성과 응찰가는 재검증입니다. 단독 호실로서의 사용성과 임대수익을 확인한 뒤에만 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
