전주지방법원 2025타경288. 정읍시 산내면 종성리 일대의 농가주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 건물은 농가주택이며, 토지는 보전관리지역에 속합니다. 현재 소유자는 남태순이고, 2024.05.25 상속을 원인으로 2025.07.07 소유권이 이전됐습니다. 경매를 신청한 채권자는 정읍새마을금고이며 청구액은 206,977,580원입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.11.04 설정된 정읍새마을금고 근저당권 286,000,000원입니다. 그 뒤 2022.03.08 김공섭 근저당권 220,000,000원과 2025.07.11 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기 권리만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 난도는 등기부 바깥의 점유관계에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 985 |
| 등기 건물 주소 | 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 986 · 전북특별자치도 정읍시 산내면 황토길 102-150 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호(3-가) 농가주택 |
| 토지 | 7,124㎡ · 지목 전 · 완경사 · 사다리형 · 맹지 · 공시지가 8,320원/㎡ |
| 소유자 | 남태순 (2024.05.25 상속, 2025.07.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 298,540,600원 / 298,540,600원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정읍새마을금고 / 206,977,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 2021.11.04 정읍새마을금고 근저당권입니다. 2019.03.26 부안군산림조합 근저당권 156,000,000원은 2021.11.04 해지로 이미 말소됐고, 2023.06.05 국 압류 역시 2023.11.22 해제되어 말소됐습니다. 2022.03.08 김공섭 근저당권과 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유철호 | 부동산표시 제2호, 제3호 | 2010.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유철호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자입니다. 전입신고만 놓고 보면 말소기준보다 약 11년 앞서 있으나, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 입찰 단계에서 실질취득비용을 최저가 298,540,600원으로 고정해서 계산하면 안 됩니다. 유효한 대항력을 갖춘 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 존재하면 그 금액만큼 매수인 부담이 추가될 가능성이 있습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰이지만 현재 최저가는 감정가 100%
이 사건은 2회 유찰로 표시되어 있으나 현재 회차 최저매각가는 298,540,600원으로 감정가와 동일합니다. 따라서 ‘두 번 유찰됐으니 크게 할인됐다’는 식으로 접근할 수 없습니다. 현재 가격 자체는 감정가 대비 100%입니다.
동일 용도·권역의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 확정하지 않습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 농가주택 + 토지이고, 목록 1·2·4가 지적도상 맹지이며 농지취득자격증명서가 필요한 토지가 포함되어 있어 단순 감정가 할인율보다 개별 환금성과 권리확인 비용을 먼저 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,540,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,979,568원 |
| 1. 근저당 · 정읍새마을금고 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김공섭 | 220,000,000원 | 7,561,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 총 채권 506,000,000원 중 293,561,032원이 배당되고 212,438,968원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유철호 관련 보증금도 미상이라 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 산내면 종성리 ‘황토리마을’ 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 소형차량과 농기계 접근이 가능하고 남측 근거리에 국도 30호선이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 일련번호(3-가)는 적벽돌조 슬라브지붕 단층 농가주택이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 보전관리지역이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역이 포함됩니다. 하천구역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 도로. 토지 자료상 도로접면은 맹지이며, 매각 비고에서도 목록 1·2·4가 지적도상 맹지로 확인됩니다.
- 지목 차이. 목록 2는 등기사항증명서상 지목이 ‘전’이나 2006.06.21 지목변경으로 현황 및 토지대장상 ‘대’입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 목록 4 지상 소유자 미상의 소나무 등 제시외수목은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유철호 점유 확인. 부동산표시 제2호·제3호의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 2010.12.10 전입은 선순위이나 보증금·확정일자·임대관계가 미상이므로 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 농지취득자격증명서. 목록 1·4는 농지취득자격증명서가 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 맹지 확인. 목록 1·2·4가 지적도상 맹지이므로 실제 출입로와 통행 가능성, 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외수목. 목록 4 지상의 소유자 미상 소나무 등은 매각에서 제외되므로 이용·인도 과정에서 별도 확인이 필요합니다.
- 현재 최저가 착시 경계. 2회 유찰이라고 해도 현재 최저가는 감정가 298,540,600원의 100%입니다. 유찰 횟수만으로 할인 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득 관련 서류와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가보다 임차인과 토지조건이 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2021.11.04 정읍새마을금고 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 닫기에는 이릅니다. 현황조사상 유철호의 전입일이 2010.12.10으로 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이라, 대항력과 실질 인수액을 아직 확정할 수 없기 때문입니다.
여기에 농지취득자격증명서 제출 의무, 목록 1·2·4의 맹지, 매각 제외 제시외수목, 농가주택과 대규모 토지가 결합된 낮은 표준화·환금성까지 겹칩니다. 현재 최저가는 298,540,600원으로 감정가와 동일하므로 2회 유찰 자체도 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 임차관계 확인 전 입찰 보류, 토지 이용·통행·농취증 확인 후 가격 판단. 이 사건의 우선순위입니다.
