대전지방법원 2025타경740. 아산시 방축동 한성아파트 102동 6층 612호, 전용 39.15㎡의 소형 아파트입니다. 현재 소유자는 서덕원 씨로, 2014.04.01. 매매를 원인으로 거래가 60,000,000원에 취득했습니다. 이후 KB국민카드의 가압류와 강제경매개시결정으로 경매가 진행됐으며, 청구금액은 29,779,772원입니다.
표면적인 가격 조건은 강합니다. 감정가 60,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 29,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 실거래 12건은 50,000,000원에서 54,500,000원 사이로 형성됐고 평균은 51,750,000원입니다. 다만 낮은 최저가만 보고 바로 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 1998년 공동담보 근저당과 예상배당표에 반영된 과거 권리의 현재 효력·채권 존부를 먼저 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 방축동 150-3 한성아파트 제102동 제6층 제612호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.15㎡ · 방2·주방·욕실 및 화장실·현관·발코니 · 6층 |
| 사용승인 / 단지 | 1997.12.30 · 한성아파트 182세대 |
| 소유자 | 서덕원 (2014.04.01. 매매, 거래가 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비국민카드 / 29,779,772원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1998년 근저당
이 사건의 말소기준권리는 1998.01.12. 접수된 을구 1번 주식회사한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,814,200,000원으로 기재돼 있지만 이 물건만을 담보로 한 단독 근저당이 아니라 토지 3필지 등에 걸친 공동담보입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권도 채권최고액 624,000,000원으로 설정됐습니다.
두 근저당권은 2004.04.14. 주식회사국민은행으로 이전되고 일부포기 기록이 있으며, 이후 권리들도 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인도 없습니다. 다만 감정평가서상 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 가격 여유는 크다
한성아파트 동일 면적 39.15㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 50,000,000원에서 54,500,000원 사이이며 평균은 51,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.15㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.15㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.15㎡ | 11 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 39.15㎡ | 2 | 51,000,000원 |
| 2026.02 | 39.15㎡ | 7 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 39.15㎡ | 7 | 52,000,000원 |
| 2026.01 | 39.15㎡ | 12 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 39.15㎡ | 3 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 39.15㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2025.12 | 39.15㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.11 | 39.15㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 39.15㎡ | 4 | 53,500,000원 |
| 평균 | 39.15㎡ | 12건 | 51,750,000원 |
감정가 60,000,000원은 실거래 평균보다 8,250,000원 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 실거래 평균보다 22,350,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득액도 29,400,000원이며, 실거래 평균의 56.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 을구 6번 전세권 · 이경석 | 25,000,000원 | 6,370,800원 |
| 을구 9번 근저당 · 천안농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 27,517,117원 | 0원 |
| 갑구 7번 강제경매개시결정 · 주식회사케이비국민카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,400,000원에서는 집행비용 929,200원, 국민은행 근저당권 22,100,000원, 이경석 전세권 6,370,800원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 확인된 채권총액 98,617,117원 중 28,470,800원이 배당되고, 미배당액은 70,146,317원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양신정초등학교 남서측 인근의 도심 인접지역으로, 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 남측은 5~6차선 온천대로와 접합니다.
- 이용상태. 방2·주방·욕실 및 화장실·현관·발코니로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 개별난방·도시가스·급배수·위생설비·승강기·지하주차장·옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 일부 토지는 온양신정초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 752,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 182세대 단지의 전용 39.15㎡ 소형 아파트로, 최근 실거래 12건이 50,000,000원에서 54,500,000원 사이에 형성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 기준은 2021.05.03. 천안농협 근저당이 아니라 1998.01.12. 주식회사한국주택은행 근저당입니다.
- 공동담보 채권 잔액. 1998년 근저당 2건은 공동담보이고 예상배당에서는 채권액 미상으로 0원 처리돼 있습니다. 공동담보목록과 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 배당표와 말소 기록 대조. 2011년 말소된 국민은행 근저당과 2006년 말소된 이경석 전세권이 예상배당 대상으로 반영된 이유를 매각물건명세서와 배당요구서에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대내역은 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·점유자 확인이 필요합니다.
- 체납관리비·수리비. 실제 실질취득액에는 공용부분 체납관리비, 내부 수리비와 인도 비용을 더해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 입찰가격 기준. 최근 실거래 최저 50,000,000원, 평균 51,750,000원, 최고 54,500,000원을 기준으로 추가비용을 차감해 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·공동담보목록을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류
현재 최저가 29,400,000원은 실거래 평균 51,750,000원의 56.8%로, 숫자만 보면 충분한 가격 여유가 있습니다. 제공된 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 “임차인 없고 후순위 권리만 있는 단순 물건”으로 평가하면 안 됩니다.
말소기준은 1998년 한국주택은행 공동담보 근저당이고, 그 채권액은 예상배당에서 미상으로 처리됐습니다. 동시에 등기상 말소된 국민은행 근저당과 이경석 전세권이 각각 22,100,000원과 6,370,800원의 배당 대상으로 계산돼 있습니다. 이 차이를 해소하지 않은 상태에서 낮은 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 가격은 합격 가능, 권리는 원문 대조가 끝난 뒤 판단. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 공동담보와 실제 배당관계의 확인입니다.
