의정부지방법원 2025타경4738. 고양시 덕양구 오금동 고양삼송한강듀클래스 2층 216호로, 공부와 현황 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름은 2022년 신한자산신탁 명의의 신탁등기에서 성기홍 명의로 소유권이 이전된 뒤, 같은 날 국민은행 근저당 399,120,000원이 설정된 구조입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 김경민의 전입일은 2025.05.29로, 말소기준일 2022.11.23보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금 1,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 권리 기준 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 201,880,000원입니다. 다만 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4738 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 제2층 제216호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부 및 현황 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지상9층 건물 내 2층 216호 |
| 소유자 | 성기홍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 201,880,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 343,716,334원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리와 임차인은 인수하지 않는다
말소기준은 2022.11.23 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류 185,000,000원과 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 배당 부족액과 가압류 미배당액도 낙찰자에게 채무로 승계되는 금액이 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 91.9000 | 1,000,000원 | 100,000원 | 2025.05.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김경민은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당 여부와 관계없이 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저가’는 아니다
현재 최저매각가는 201,880,000원으로 감정가 412,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 141,316,000원, 4회 유찰 시 98,921,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 가격들은 모두 감정가 대비 회차별 최저가일 뿐, 실제 시장에서 형성된 지식산업센터 거래가격과의 비교 결과는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,626,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 399,120,000원 | 198,253,680원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 전체 미배당 | 584,120,000원 | 385,866,320원 |
근저당 배당은 등기상 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 신청채권자의 경매 청구액은 343,716,334원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 지상9층 건물의 2층 216호입니다.
- 주위환경. 오금천3교 북측 인근으로 지식산업센터, 물류창고 및 업무시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 25m, 남측 약 20m, 동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 삼송택지개발 지구단위계획구역, 제한보호구역, 도로구역, 과밀억제권역 및 택지개발지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 공장·업무용 수요에 좌우됩니다. 2회 유찰 사실과 주변의 산업·업무시설 혼재 특성을 함께 반영해 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 김경민의 실제 점유 범위와 사용 형태, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금 1,000,000원·월세 100,000원 조건과 전입일, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 49%를 가격 메리트로 단정하지 말고 같은 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래가와 현재 매물을 비교하세요.
- 공실·임대수익. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비와 실수요 업종의 입주 가능성을 확인하세요.
- 용도 적합성. 공장등록, 업종 제한, 소방·전력·하역 동선 등 실제 사용 목적과의 적합성을 점검하세요.
- 세금·비용. 취득 관련 세금, 부가가치세 처리, 체납 관리비와 명도 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 대항력 없는 임차인은 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액은 0원이며 권리 기준 실질취득액은 현재 최저가인 201,880,000원입니다.
다만 결론을 가격까지 확대해서는 안 됩니다. 감정가의 49%라는 할인율은 눈에 띄지만, 공장으로 사용되는 지식산업센터는 주거용 부동산보다 수요층이 제한되고 환금성이 업종·공실·임대료에 크게 좌우됩니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실도 시장이 감정가를 그대로 받아들이지 않았다는 신호입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 시장에서 201,880,000원을 회수할 수 있는지에 있습니다.
