대전지방법원 2025타경784. 아산시 신창면 오목리의 토지와 창고·사무실·휴게음식점 등이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 말소기준은 2021.09.24 주식회사신한은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권, 유금자 근저당권, 가압류, 근저당권 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 조사에는 강하린, 오정민 2명이 확인됩니다. 강하린은 2025.04.18, 오정민은 2024.06.03 전입으로 둘 다 2021.09.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 강하린의 보증금은 확인되지 않았고, 두 사람 모두 우선변제 여부가 확정되어 있지 않아 배당표는 최우선변제를 반영하지 않은 추정치로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경784 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 오목리 307-12 · 충청남도 아산시 신창면 서부북로 550 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 2 창고·사무실 등 · 일련번호 3 1층 휴게음식점, 2층 사무소 |
| 소유자 | 강승수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,022,361,600원 / 500,957,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 692,175,715원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2021.09.24 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 신한은행이 2022.08.30과 2023.11.02 각각 180,000,000원의 근저당권을 추가 설정했고, 2024.06.21 유금자 명의 960,000,000원 근저당권도 설정됐습니다. 이후 근저당권 가처분과 여러 가압류가 이어졌으나 자료상 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2012년·2015년의 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강하린 | — | 2025.04.18 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오정민 | 2동 1층 | 2024.06.03 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 불가
감정가는 1,022,361,600원, 현재 최저매각가는 500,957,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 500,957,000원 | 493,547,430원 | 1,627,127,739원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 350,669,900원 | 344,960,521원 | 1,775,714,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 245,468,929원 | 241,232,364원 | 1,879,442,805원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 692,175,715원은 전액 충족되지 않습니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가가 낮아지는 만큼 채권자 미배당 규모가 커지지만, 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 500,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,409,570원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 13,547,430원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 유금자 | 960,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,675,169원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 139,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 8-2번 가압류 · 신용보증기금 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 2,120,675,169원 중 채권자 예상배당은 493,547,430원, 미배당은 1,627,127,739원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·토지 체크 — 농취증과 접근성부터
- 이용상태. 일련번호 2는 창고·사무실 등, 일련번호 3은 1층 휴게음식점·2층 사무소로 조사됐으며 모두 폐문 상태였습니다.
- 건물. 일련번호 2는 경량철골구조 기타지붕 단층, 일련번호 3은 일반철골구조 판넬지붕 2층입니다.
- 증축. 2목록은 23.8. 일부 증축됐으나 전면개축 수준으로 기재되어 있어 현황과 공부·인허가 상태를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
- 4목록 접근. 4목록은 맹지로서 1목록을 통해 접근하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 4목록은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 입지. 오목초등학교 남측 인근으로 단독주택·근린생활시설과 전·답 등 농경지가 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 기호1까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인된 토지는 면적 1,439㎡, 지목 창고용지, 이용상황 전창고, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 114,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 4목록 농지취득자격증명의 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 먼저 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 핵심입니다.
- 맹지 접근관계. 4목록이 1목록을 통해 접근하는 구조이므로 실제 통행상태와 일괄취득 이후의 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 2목록 현황 대조. 23.8. 일부증축이 전면개축 수준이라고 기재돼 있으므로 건축물 현황·등기·관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 강하린·오정민 모두 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·배당액은 원본 서류로 재검증해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 현장 가치와 별도의 시장가격 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 물건 자체의 절차·현황이 더 어렵다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.24 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권과 가압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 두 점유자 역시 전입이 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 쉬운 물건으로 볼 수는 없습니다. 일괄매각 대상 중 4목록은 맹지이면서 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 2목록은 일부증축이 전면개축 수준으로 기재되어 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트도 별도로 검증해야 합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 입찰 절차와 현황 확인 난도는 높다. 이 사건의 핵심입니다.
