대전지방법원 2025타경829. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 제1동 2층 241호로, 공부상 용도 표시는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 337,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 165,130,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 하락폭일 뿐이며, 실거래 자료가 확인되지 않아 시장가격 대비 할인 여부를 의미하지는 않습니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.14. 선영새마을금고의 채권최고액 258,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 박명호 근저당, 아이비케이저축은행 가압류, 경매개시결정, 아산시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 임차·점유관계의 불완전한 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 제2층 제241호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 · 사용승인일 2022.12.29 |
| 소유자 | 장인애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선영새마을금고 / 228,843,388원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요
2023.01.13. 하나자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어진 뒤, 2023.04.14. 장인애 명의로 소유권이전과 신탁등기 말소가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 선영새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.12.31. 박명호 근저당, 2025.09.04. 아이비케이저축은행 가압류, 2025.12.08. 임의경매개시결정, 2026.03.06. 아산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 2건과 미상 3건
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)건양이엔씨 1동 2층 241호(유니콘101) | 2024.12.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 화남디앤씨 주식회사 1동 2층 241호(유니콘101) | 2024.12.10 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 양이엔 주거 기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 화남디 주거 기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 주거 기재 | 미상 | 0원 기재 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 위 기재를 보증금 중복신고로 제외할 근거도 없습니다. 다만 일부 명칭이 완전하지 않고 동일 물건에 여러 기재가 겹쳐 있으므로, 각 기재가 서로 다른 점유자를 의미하는지 또는 동일 점유관계를 달리 표시한 것인지 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 165,130,000원으로 감정가 337,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 115,591,000원, 4회 유찰 시 80,913,700원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어, 어느 회차 가격도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 165,130,000원 | 162,018,180원 | 604,025,762원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,591,000원 | 113,172,726원 | 652,871,216원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 80,913,700원 | 79,057,253원 | 686,986,689원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,820원 |
| 1. 근저당 · 선영새마을금고 | 258,000,000원 | 162,018,180원 |
| 2. 근저당 · 박명호 | 63,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이비케이저축은행 | 445,043,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 766,043,942원 중 162,018,180원이 채권자에게 배당되고, 604,025,762원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 아산시 압류 관련 실제 배당순위와 금액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 실제 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지도 공장 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 2022.12.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 소방설비, 냉난방설비, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 20m~25m 중로와 접하며 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·온천공보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 공장 이용 물건으로, 주거용 오피스텔보다 매수자와 입주 가능 업종의 범위가 제한될 수 있어 동일 용도 거래 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 3건 확인. 양이엔·화남디·주식회 기재의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 기재 중복 여부 확인. (주)건양이엔씨·화남디앤씨 주식회사와 명칭이 일부 겹치는 기재가 동일 점유관계인지 별도 점유자인지 대조해야 합니다.
- 현장 이용 확인. 공장(지식산업센터) 이용 상태와 현재 운영 주체, 내부 시설 및 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 판단을 하지 말고 동일 지식산업센터 또는 유사 공장 호실의 최근 거래와 임대조건을 비교해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 아산시 압류와 당해세, 최우선변제 가능액은 현재 예상배당표에 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물 관련 원본을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “점유 안전”은 별개다
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입일이 확인된 (주)건양이엔씨와 화남디앤씨 주식회사 역시 2024.12.10. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 기재 3건이 남아 있어 인수 0원을 확정하기에는 이릅니다. 여기에 2회 유찰, 공장(지식산업센터) 이용, 실거래 자료 부재가 겹칩니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하기보다는, 미상 점유관계와 동일 용도 실거래를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 등기권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 더 낮은 가격이 아니라 미상 정보를 얼마나 정확히 닫느냐입니다.
