대전지방법원 2025타경829. 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층 241호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이지만 감정요항표와 매각물건명세서 비고에는 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가는 337,000,000원, 현재 최저매각가는 80,914,000원이며 4회 유찰된 상태입니다.
등기부상 말소기준은 2023.04.14 설정된 선영새마을금고 근저당권 258,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.31 박명호 근저당권 63,000,000원, 2025.09.04 주식회사아이비케이저축은행 가압류 445,043,942원, 2025.12.08 임의경매개시결정, 2026.03.06 아산시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경829 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층 241호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 241호 · 사용승인일 2022.12.29 |
| 소유자 | 장인애 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 80,914,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선영새마을금고 / 228,843,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차관계는 따로 확인
말소기준권리인 선영새마을금고 근저당권 이후 설정된 박명호 근저당권, 주식회사아이비케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 아산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부 권리만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 승계하는 형태는 아닙니다.
② 임차관계 — 대항력 없음과 미상이 함께 존재
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)건양이엔씨 | 1동 2층 241호(유니콘101) | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 화남디앤씨 주식회사 | 1동 2층 241호(유니콘101) | 2024.12.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 양이엔 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 |
| 화남디 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 |
(주)건양이엔씨는 보증금이 확인되지 않았고, 화남디앤씨 주식회사는 보증금 5,000,000원·월세 500,000원으로 조사되어 있습니다. 두 점유자는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 전입일 자체가 확인되지 않은 점유관계는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 많이 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 337,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,914,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 24%로 표시되어 있습니다. 다만 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,856,452원 |
| 2. 근저당 · 선영새마을금고 | 258,000,000원 | 79,057,548원 |
| 3. 근저당 · 박명호 | 63,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사아이비케이저축은행 | 445,043,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 766,043,942원, 채권자 예상배당은 79,057,548원, 미배당액은 686,986,394원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 대항력 미상 점유관계도 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 80,914,000원 | 79,057,548원 | 686,986,394원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 56,639,800원 | 55,220,284원 | 710,823,658원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 39,647,860원 | 38,534,199원 | 727,509,743원 | 0원 |
선영새마을금고의 신청채권액은 228,843,388원이고, 현재 회차 예상배당은 79,057,548원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 5회 유찰 시 예상배당은 55,220,284원, 6회 유찰 시 38,534,199원으로 줄어드는 구조입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 간선도로와의 거리 등을 기준으로 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이지만 실제로는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 241호이며 사용승인일은 2022.12.29입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 냉난방설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 북측으로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자별 전입일 확인. 양이엔·화남디·주식회는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
- 보증금 확인. (주)건양이엔씨와 대항력 미상 점유관계의 보증금은 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
- 현재 이용형태 확인. 공부상 오피스텔과 실제 공장(지식산업센터) 이용이 함께 나타나므로 현장 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 24%까지 내려왔다는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 실제 지식산업센터·오피스텔 거래사례와 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 임차관계를 먼저 본다”
이 물건은 337,000,000원의 감정가가 4회 유찰되어 최저매각가 80,914,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2023.04.14 선영새마을금고 근저당 이후의 권리가 모두 소멸하는 구조라 비교적 명확합니다. 그러나 점유관계에서는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 임차관계가 남아 있어 대항력 여부가 미상입니다.
또한 공부상 오피스텔이지만 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고, 현재 가격을 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 하락폭보다 임차관계와 실제 이용형태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 임차관계가 정리되기 전에는 이를 확정적인 인수 0원으로 받아들이지 않는 것이 핵심입니다.
