53,410,000원
전주지방법원 2025타경30194. 정읍시 수성동 953-2, 수성로 3에 있는 1동 3층 305호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)(아파트)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 대상 호실은 3층에 있습니다. 전용면적은 48.7696㎡입니다.
현재 소유자는 정진재입니다. 2020.11.13. 매매를 원인으로 2020.12.08. 소유권을 취득했고, 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌다가 2021.08.17. 신탁재산의 귀속으로 다시 정진재 명의가 됐습니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 82,728,760원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 3층 305호 · 도로명 수성로 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택)(아파트) 이용 |
| 면적 / 층 | 전용 48.7696㎡ · 6층 중 3층 |
| 소유자 | 정진재 (2020.11.13. 매매, 2020.12.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 82,728,760원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차권
현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.31. 접수된 갑구 13번 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 2021.08.17. 설정된 부안수산업협동조합 근저당권 54,000,000원은 2024.06.28. 해지로 이미 말소돼 이번 경매의 말소기준이 아닙니다.
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일과 확정일자가 2021.09.17., 점유개시일이 2021.10.19., 주민등록일자가 2021.10.25.입니다. 말소기준일인 2022.08.31.보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차권에 해당합니다. 보증금은 80,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
임차인 및 보증기관 승계 현황
| 이름 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증금 대위·승계자 | 80,000,000원 중복 합산 금지 | 2021.10.25. 2021.09.17. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 대위·승계 | 0원* 확약 적용 |
| 지주택 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 별도 독립권리 여부 확인 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 지주택의 보증금 대위·승계 신고이므로 별도의 80,000,000원 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
최저매각가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 6회 유찰됐습니다. 해당 건물은 28세대이며 2015.03.02. 사용승인된 것으로 조사됐습니다. 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 0.0%입니다.
비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 최저가 53,410,000원이 실제 시세보다 낮은지, 높은지를 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 80,000,000원 | 52,048,620원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 임실군산림조합 가압류 | 29,728,867원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험주식회사 가압류 | 22,533,529원 | 0원 |
| 5. 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 | 16,011,535원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 주식회사 신청채권 | 82,728,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 한국토지주택공사 임차보증금 부족분은 27,951,380원입니다. 다만 2026.03.26. 확약에 따라 해당 부족분은 매수인에게 청구되지 않아 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 일반채권 미배당액은 171,002,691원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 수성동 서영여자고등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내권 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 305호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측의 폭 약 15m~20m 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구이며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 330,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 3.1회·낙찰률 0.0%입니다. 현재 사건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.26. 확약의 제출 여부, 대상 임차권, 잔액청구 포기와 임대인 지위 불승계 문구를 원본으로 대조하세요.
- 실제 임차인 구분. 한국토지주택공사는 대위·승계자이고 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 보증금 80,000,000원을 이중 합산하지 마세요.
- 미상 임차정보 확인. 지주택의 별도 전입일·확정일자·보증금과 독립적인 권리신고 여부를 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 열람으로 확인하세요.
- 현장 점유 조사. 현재 점유자, 실제 거주 여부, 열쇠 인도 가능성과 명도 협의 대상을 직접 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 다세대 및 도시형생활주택의 실제 매매가와 임대가를 별도로 조사하세요.
- 반복 유찰 원인 점검. 감정가 49%라는 할인율보다 6회 유찰된 원인이 권리, 점유, 가격, 수요 중 어디에 있는지 확인하세요.
- 공과금·관리비. 공용부분 관리비와 체납 공과금이 있는지 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 확인할 것은 남았다”
이 물건의 가장 큰 권리 위험은 대항력 있는 80,000,000원 임차권이었습니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 27,951,380원이 미배당돼 매수인이 인수할 구조지만, 한국토지주택공사의 2026.03.26. 확약으로 그 금액은 실질 0원*이 됩니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 실질취득액은 최저가와 같은 53,410,000원입니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 실거래 비교 근거가 없고, 28세대 건물에서 현재 사건은 6회 유찰됐습니다. 또한 한국토지주택공사와 실제 임차인 지주택을 분리해 봐야 하며, 지주택의 별도 임차정보와 현재 점유상태는 미상입니다. 결론은 주된 금액 인수는 확약으로 해소, 가격과 점유는 보류입니다. 입찰 전 확약서 원문과 실제 점유관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
* 확약 적용 전 배당 계산상 임차보증금 부족분은 27,951,380원입니다. 한국토지주택공사가 2026.03.26. 제출한 잔액청구 포기·임대인 지위 불승계 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 한국토지주택공사 명의 임차권에 한정되므로, 실제 임차인 지주택의 별도 독립권리나 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
