전주지방법원 2025타경30273. 전북특별자치도 고창군 부안면 용산리 823, 고창복분자농공단지 안에 있는 공장·사무실·창고와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 3,217,228,860원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,103,509,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가보다 많이 내려왔다”는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구가 함께 평가됐고, 일부 기계는 해체 상태이며 정상 가동 여부 확인이 필요하고, 기계기구 2-6)은 소재불명으로 기재돼 있기 때문입니다.
권리 측면에서는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2018.07.10. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 720,000,000원이고, 이후 근저당권과 국세 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30273 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 부안면 용산리 823 · 전북특별자치도 고창군 부안면 복분자로 434-46 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 기계실 · 창고 및 공장 · 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 5,846.4㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사웰런비앤에프 |
| 감정가 / 최저가 | 3,217,228,860원 / 1,103,509,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,540,660,608원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.07.10. 을구 2번 주식회사우리은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 4번 502,000,000원, 을구 5번 948,000,000원, 을구 6번 816,000,000원 근저당권과 2025.04.14. 국 압류, 2025.05.26. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 34.3%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 대조할 수 있는 거래자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 최저가는 1,103,509,000원으로 감정가 3,217,228,860원의 34.3%이지만, 공장·토지·기계기구의 실제 사용 가능 상태와 제외 물건을 함께 점검해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,103,509,000원 | 1,895,926,090원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 772,456,300원 | 2,223,668,263원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 540,719,410원 | 2,453,087,784원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,103,509,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,435,090원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 502,000,000원 | 370,073,910원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 948,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 816,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,986,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,090,073,910원, 미배당은 1,895,926,090원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
④ 공장·기계기구 — 이 사건의 핵심 실사 포인트
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다.
- 중복 목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 중 제2019-112호, 제2019-113호, 제2019-114호, 제2021-346호, 제2021-347호, 제2021-348호, 제2022-55호, 제2022-56호는 제2022-57호와 중복되어 제2022-57호 목록에 의거해 평가됐습니다.
- 기계 상태. 일부 기계는 해체된 상태로 정상 가동 여부 확인이 필요합니다.
- 소재불명. 기계기구 2-6)은 소재불명입니다.
- 매각 제외. 지상 컨테이너 창고와 휴게실 등은 매각에서 제외됩니다.
- 태양광설비. 건물 상부 제시외 태양광설비는 매각에서 제외됩니다. 대상물건 소유자와 동일하고 계약용량은 19kw, 자가발전일은 2024년 7월로 탐문됐습니다.
- 기타 제외. 지상의 지하수 관정 및 조경수목도 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 고창군 부안면 용산리의 “고창복분자농공단지” 안에 위치하며, 주변은 중소형공장과 공업나지가 주를 이루는 농공단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 고창읍 중심지까지 차량으로 약 25분 정도 소요되며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 5,846.4㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 산업·유통개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 농공단지이며 중로2류에 접하고 소로3류와 완충녹지에 저촉됩니다.
- 공시지가. 40,900원/㎡입니다.
- 건물 이용. 공장 및 사무실, 기계실, 창고 및 공장, 공장 등으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계 실사. 해체된 기계의 정상 가동 여부와 소재불명으로 표시된 기계기구 2-6)의 현존 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너 창고·휴게실, 태양광설비, 지하수 관정, 조경수목은 매각 제외이므로 현장 이용가치 계산에서 구분해야 합니다.
- 점유관계. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 사용자와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2018.07.10. 을구 2번 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율보다 공장·토지·기계의 실제 현황과 재사용 가능성을 중심으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 물건 자체는 복잡”
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 투자 매력을 단정하면 곤란합니다. 이미 3회 유찰됐고, 일부 기계는 해체 상태이며 정상 가동 여부 확인이 필요하고, 기계기구 일부는 소재불명입니다. 여기에 여러 시설이 매각에서 제외됩니다. 권리보다 현장 실사와 공장·기계의 실제 가치 판단이 더 중요한 사건입니다.
