174,244,000원
전주지방법원 2025타경30290. 정읍시 공평동 324-5 제1동 4층 402호인 집합건물로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.07.19. 설정된 무주농업협동조합의 채권최고액 630,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.04.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤에 설정된 임홍근의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 문제는 등기 밖에서 실제 점유와 연결된 유치권 주장입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30290 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 324-5 1동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현황 단독주택 이용 · 4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김수정 |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 174,244,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 286,369,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2017.07.19. 무주농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2024.04.26. 설정된 임홍근 근저당권은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.07.09. 무주농업협동조합이 신청했던 임의경매는 2024.07.09. 취하되어 2024.07.11. 관련 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.04.17. 1순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.06.10. 다시 임의경매가 개시됐습니다.
② 점유·유치권 — 이 사건의 핵심 변수
감정서에는 ㈜티움건설이 유치권을 행사하여 점유 중이라고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서도 유치권 행사 사실을 적으면서 그 성립 여부는 불분명하다고 명시합니다. 따라서 이 주장을 확정적인 인수금액으로 계산할 수는 없지만, 실제 점유가 기재된 만큼 등기상 인수 0원만으로 명도 난도가 낮다고 단정할 수도 없습니다.
구조에 관한 주의사항도 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 구조가 철근콘크리트구조인 반면 현황은 독일식 목골조가옥공법과 패시브공법 (층간소음 및 단열관련 공법)이라고 기재되어 있습니다. 감정평가의 건물 설명은 철근콘크리트조 기와지붕 4층 중 4층 402호이며, 외벽은 목재·페인트 마감, 내벽은 원목인테리어·타일 마감으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,239,416원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 무주농업협동조합 | 630,000,000원 | 171,004,584원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 1번 근저당권은 2025.04.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 회차의 총 채권액 3,030,000,000원 가운데 예상 배당액은 171,004,584원, 미배당액은 2,858,995,416원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 정읍I.C가 있으며, 북동측 간선도로와의 연계 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 25미터의 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형·평지이며 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고, 토지면적은 1,213㎡, 공시지가는 374,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원자료 확인. ㈜티움건설의 유치권 행사 사실과 성립 여부, 점유 근거와 현 상태를 현장 및 원본서류로 대조해야 합니다.
- 명도 난도 확인. 임차인은 없지만 유치권을 주장하는 점유자가 기재되어 있으므로, 낙찰 후 실제 인도 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 구조 차이 확인. 공부상 철근콘크리트구조와 현황 공법에 관한 매각물건명세서 기재 내용을 건축물대장·현장과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 508,000,000원에서 최저가 174,244,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 별도의 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액 2,858,995,416원은 채권자 측 미회수액이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 점유다
이 물건은 등기부와 예상배당만 보면 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하고, 명세서상 법정지상권이나 별도 인수권리도 없습니다. 하지만 감정서에는 ㈜티움건설이 유치권을 행사하며 점유 중이라고 명시되어 있고 성립 여부는 불분명합니다.
감정가 508,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 174,244,000원까지 내려온 것은 분명한 사실이지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리기준 실질취득액은 174,244,000원, 등기상 인수는 0원이지만, 이 사건의 최종 판단은 유치권 주장과 실제 점유를 얼마나 확실하게 검증하느냐에 달려 있습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 점유 리스크는 확인 전까지 열려 있는 물건입니다.
