전주지방법원 2025타경30290. 정읍시 공평동 324-5 제1동 4층 402호로, 용도 표기는 다세대이고 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 김수정이며, 말소기준권리는 2017.07.19. 무주농업협동조합 근저당권 630,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.06.10. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받아 현재 경매가 진행된 구조입니다.
말소기준권리보다 뒤에 설정된 임홍근의 근저당권 2,400,000,000원과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 감정서에는 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하며 점유 중이라는 내용과 함께 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30290 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 324-5 1동 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단독주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 78.8608㎡ |
| 건물 | 4층 중 4층 402호 · 철근콘크리트조 기와지붕 |
| 소유자 | 김수정 |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 174,244,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 286,369,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 유치권 점유는 별도 확인
2017.07.19. 설정된 무주농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024.04.26. 설정된 임홍근 근저당권은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.07.09. 무주농업협동조합이 한 차례 임의경매개시결정을 받았으나 2024.07.09. 취하돼 2024.07.11. 말소됐고, 이후 2017년 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 2025.06.10. 다시 임의경매가 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 508,000,000원, 현재 최저매각가는 174,244,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 121,970,799원, 5회 유찰 시 85,379,559원입니다.
다만 이 사건은 최저가와 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 공부상 구조와 현황 공법에 관한 별도 기재도 있어 실제 거래가격을 판단할 때 현장 상태와 비교물건 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,239,416원 |
| 1. 근저당 · 무주농업협동조합 | 630,000,000원 | 171,004,584원 |
| 2. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 174,244,000원을 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권자 총 채권액 3,030,000,000원 중 예상 배당액은 171,004,584원이며, 미배당액은 2,858,995,416원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 건물·점유·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 용도 표기는 다세대이나 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 공부상 구조는 철근콘크리트구조이고, 현황은 독일식 목골조가옥공법과 패시브공법으로 기재돼 있습니다.
- 점유. 감정서에는 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하여 점유 중이라고 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 정일중학교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 정읍I.C가 있으며, 북동측 간선도로 연계와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 25미터의 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 대로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,213.0㎡, 사다리형 평지이며 공시지가는 374,600원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 주식회사 티움건설의 점유 사실만으로 유치권 성립을 단정하지 말고 공사계약, 공사대금채권, 목적물과 채권의 견련성, 점유 개시와 계속 여부를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정서상 점유자가 있으므로 실제 점유주체와 사용현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 구조 현황 확인. 공부상 철근콘크리트구조와 현황 공법 관련 기재를 감안해 실제 시공상태와 유지관리 상태를 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 비교 가능한 거래가격과 현장 상태를 기준으로 상한을 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액이 2,858,995,416원 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당채권과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정서와 유치권 관련 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘유치권 확인’이 먼저
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2017.07.19. 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 결론을 “권리 깨끗”으로 끝내기에는 주식회사 티움건설의 유치권 행사·점유가 남아 있습니다. 성립 여부가 불분명하므로 이를 인수권리로 확정해서도 안 되지만, 무시해서도 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이고 이미 3회 유찰됐으나, 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 단정하지 않는 것이 안전합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”보다 “유치권 주장이 실제로 성립하는가”입니다.
