대전지방법원 2025타경841. 천안시 동남구 청당동 ‘청당마을벽산블루밍’ 102동 7층 705호, 전용 117.881㎡ 아파트입니다. 감정가 402,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 196,980,000원으로 내려왔습니다. 현 소유자 윤민호는 2020.06.04. 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준권리는 2023.03.29. 설정된 하나은행 근저당권입니다.
등기부에는 2007년 우리은행 근저당, 2008년 유재경 전세권, 2012년 정종범 전세권, 2020년과 2021년 한국스탠다드차타드은행 근저당 등 말소기준보다 앞선 권리가 보입니다. 그러나 이 권리들은 각각 2011년·2017년·2023년에 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 등기 순위만 보고 과거 권리를 매수인 인수 대상으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 440 청당마을벽산블루밍아파트 102동 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.881㎡ · 방4·거실 겸 주방1·욕실 겸 화장실2·발코니 · 지상15층·지하1층 중 7층 |
| 소유자 | 윤민호 (2020.06.04. 거래가 275,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 196,980,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 76,501,235원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 모두 말소됐다
핵심은 현존하는 권리와 이미 말소된 권리를 분리하는 것입니다. 2007년 우리은행 근저당은 2017.08.22., 2008년 유재경 전세권은 2011.04.01., 2012년 정종범 전세권과 그 위에 설정된 근저당은 2017.08.22. 각각 말소됐습니다. 윤민호 명의로 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 190,800,000원과 7,200,000원도 2023.03.29. 해지로 말소됐습니다.
따라서 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 11번 하나은행 근저당 183,700,000원입니다. 이 근저당은 2025.03.12. 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤 설정된 하나은행 근저당, 276홀딩스 근저당, 세 건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.14. 설정된 소유권이전청구권가등기도 2024.09.02. 해제로 말소돼 현존하지 않습니다.
② 시세 비교 — 싸지만 시장은 하락 중이다
청당마을벽산블루밍은 1,647세대, 2007.09.28. 사용승인 단지입니다. 동일면적 117.88㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 332,333,333원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 325,545,454원과 최신 거래 320,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 117.88㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 117.88㎡ | 8 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 117.88㎡ | 13 | 308,000,000원 |
| 2026.02 | 117.88㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 117.88㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 117.88㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 117.88㎡ | 1 | 307,000,000원 |
| 2025.09 | 117.88㎡ | 8 | 304,000,000원 |
| 2025.08 | 117.88㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 117.88㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 2025.08 | 117.88㎡ | 11 | 362,000,000원 |
| 2025.06 | 117.88㎡ | 8 | 407,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 325,545,454원 |
최저매각가 196,980,000원은 최근 12개월 평균의 60.5%이며, 전체 실거래 평균과 비교하면 59.3%입니다. 최신 거래 320,000,000원과 최근 실거래 최저 300,000,000원보다도 낮아 가격 여백은 분명합니다. 다만 최근 구간의 가격이 이전 구간보다 20.0% 하락했으므로 감정가 402,000,000원이나 2025.06. 거래가 407,000,000원을 현재 시세 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,557,720원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 한국주택금융공사 | 183,700,000원 | 183,700,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 9,722,280원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사276홀딩스 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 279,635,414원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 13,974,072원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 64,493,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기부의 말소등기를 반영해 2017년과 2023년에 이미 말소된 우리은행·전세권·한국스탠다드차타드은행 권리는 배당 대상에서 제외했습니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안청당초등학교 동측 인근이며 학교·근린생활시설·아파트 단지가 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층·지하1층 건물로, 2007.09.28. 사용승인됐습니다. 승강기·급배수·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 중로, 북측으로 소로인 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,647세대 단지로 실거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -20.0%이고 경매 표본의 낙찰률은 0.0%여서 보수적인 매도가격 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 과거 권리 말소 재확인. 우리은행 근저당·유재경 및 정종범 전세권·한국스탠다드차타드은행 근저당의 말소등기를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대사항이 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유자를 함께 확인하세요.
- 가등기 확인. 2024.08.14. 소유권이전청구권가등기는 2024.09.02. 말소됐으므로 말소 상태와 원인을 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 수리비와 설비 상태를 보수적으로 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최저가는 최근 시세보다 낮지만 최근 가격 추세가 -20.0%입니다. 과거 최고 거래 407,000,000원을 현재 기준으로 사용하지 마세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰자가 부담할 수 있는 체납액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 점유와 하락장 검증이다
이 물건은 등기부를 날짜순으로만 읽으면 오래된 근저당과 전세권이 선순위로 남은 것처럼 보입니다. 그러나 해당 권리들은 이미 말소됐고, 현존 말소기준은 2023.03.29. 하나은행 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 인수액은 0원입니다.
가격도 최저가 196,980,000원이 최근 12개월 평균 325,545,454원의 60.5%로 내려와 수치상 여백이 큽니다. 다만 최근 가격 추세가 -20.0%이고, 단지 경매 표본은 평균 2.0회 유찰· 낙찰률 0.0%입니다. 여기에 내부 상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리상 긍정, 가격상 여백 충분, 점유·상태·하락 추세 검증은 필수입니다.