전주지방법원 2025타경30401. 부안군 진서면 곰소리의 곰소판매시설 내 상점 2개호와 음식점 3개호, 관련 토지 지분을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 409,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 200,410,000원으로 낮아졌습니다. 등기부만 보면 2023년 남부안새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아닙니다. 나동 134호에는 말소기준보다 앞선 2022.06.21 기준의 점유 기록이 있고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 미상 점유자로 보아야 합니다. 보증금이 배당으로 소진되지 않으면 낙찰자가 부담할 수 있으므로 실질취득액은 최저가만으로 계산되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정

현재 등기상 말소기준은 2023.09.26 남부안새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 남부안새마을금고의 55,200,000원 근저당과 박기대의 240,000,000원 근저당, 2025년 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 소유권 취득 이전에 존재했던 다수의 과거 가압류·압류·근저당·경매등기는 이미 말소돼 현재 매수인이 인수하는 등기권리는 아닙니다.

② 임차인·점유 관계 — 대항력 가능·미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 점유·임차인 기록은 1건입니다. 다만 보증금과 확정일자 정보가 없어 확정적인 대항력 및 우선변제권을 판단할 수 없습니다.

현황조사에는 위 점유자가 확인되지만 감정평가 기준시점의 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다. 서로 다른 조사 결과가 존재하므로 실제 점유 여부와 사업자등록·전입 상태, 임대차계약 존속 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다

이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 409,000,000원 대비 최저가 200,410,000원이 49%라는 사실은 경매 회차상 가격 하락률일 뿐, 실제 시장가보다 저렴하다는 근거가 아닙니다.

대상은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 상점·음식점 5개호와 토지 지분이 결합된 상업용 물건입니다. 대지권 미등기, 호수별 대지지분 미정리, 위반건축물 및 내부 벽체 철거 상태까지 반영하면 감정가와 실제 환금가치 사이의 차이를 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,410,000원 가정)

등기상 채권총액 415,200,000원 중 196,804,260원이 배당되고, 미배당액은 218,395,740원입니다. 신청채권자 박기대의 예상배당액은 21,604,260원입니다. 당해세와 임차인 우선변제·보증금은 반영되지 않았으므로, 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수액 확정으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 법정지상권·대지권·건축물 상태

• 토지 지분 일괄매각. 목록 1~3은 대지권의 목적인 토지 지분이며, 일괄매각으로 인해 공유자우선매수권을 행사할 수 없습니다.
• 호수별 대지지분 미정리. 필지별 대지지분이 각 호수에 배분되지 않고 소유자의 지분으로만 등재돼 있어, 구분건물별 토지권리 관계가 정리되지 않은 상태입니다.
• 대지권 미등기. 목록 4~8은 대지권이 미등기된 상태이며, 대지권을 수반하지 않은 건물만의 가격으로 별도 평가됐습니다.
• 위반건축물. 목록 4~8은 각 호수에 연이어 설치된 차양 때문에 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
• 내부 벽체 철거. 가동 122·123호와 나동 132·133·134호는 각각 내벽 일부를 허물어 일체로 이용 중인 상태입니다.
• 점유상태 불일치. 감정평가에서는 공실로 조사됐으나 현황조사에는 나동 134호 점유자가 기록돼 있어 현장 확인이 필요합니다.

위반건축물과 내부 벽체 철거 문제는 단순한 명도 문제에 그치지 않습니다. 원상복구 여부, 호수별 경계와 독립성, 건축물대장 정리 가능성, 금융기관 담보취급 가능성 및 향후 매각성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진서면사무소 남서측 인근의 면소재지 상업지대로, 일반음식점·젓갈판매점 등 점포와 숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 버스승강장과의 접근성을 고려할 때 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 북측·동측·서측으로 폭 약 6~8미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 3필지 일단의 가로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 시설. 공동 위생설비와 옥내소화전·화재경보기·스프링클러 등 소방설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 비표준 상업시설 5개호와 토지 지분을 일괄 취득하는 구조이고 대지권·건축물 상태가 복잡해, 표준화된 주거용 부동산보다 매수층과 담보취급 범위가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 원본 확인. 주식회사 신성항공·소정우의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 또는 전입 상태, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 최저가 200,410,000원에 더해 매수인 부담액을 다시 산정해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 토지와 건물의 과거 소유관계, 2023년 경매 매각 범위, 토지 지분과 각 건물의 연결관계를 원등기와 매각서류로 대조해야 합니다.
• 대지권 미등기 확인. 건물 5개호에 대응하는 토지사용권과 대지지분 취득 범위, 향후 대지권 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 조치. 차양 설치에 따른 시정명령·이행강제금·원상복구 여부를 관할 군청에 확인해야 합니다.
• 벽체 철거 상태 확인. 호수별 출입구·경계·전기·수도·소방설비 분리 여부와 원상복구 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 공실 여부 재확인. 감정평가의 공실 기재와 현황조사의 점유 기록이 다르므로 실제 점유자와 명도 대상, 영업 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 보정. 당해세, 임차인 우선변제, 집행비용 변동을 반영한 법원 배당순위를 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치가 아닌 곰소 상권의 유사 점포 임대료·매매사례, 공실률과 복구비를 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 매각서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록 1~8을 원본으로 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%까지 내려왔어도 총액은 아직 모른다”

등기부의 후순위 근저당과 압류는 소멸하지만, 이 사건을 안전형 물건으로 분류할 수는 없습니다. 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금이 미상이고, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 토지 지분과 건물 5개호가 일괄매각되지만 호수별 대지지분은 정리되지 않았고, 건물은 대지권 미등기·위반건축물 상태이며 내부 벽체까지 철거돼 있습니다.

따라서 현재 최저가 200,410,000원은 확정된 총 취득비용이 아닙니다. 시세 비교 근거도 없어 감정가의 49%라는 숫자를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유·토지사용권·건축물 상태가 해결되기 전에는 실질취득액과 환금성이 모두 미확정입니다. 결론은 가격보다 권리와 물건 상태를 먼저 확정해야 하는 고위험 검토형입니다.