전주지방법원 2025타경30415. 고창군 성내면 월산리 소재 계사 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 동물 및 식물관련시설(계사)로 이용 중이고, 일반철골구조 칼라강판지붕 단층입니다. 토지는 농림지역·농업진흥구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 권리의 기준점은 2023.07.06. 이희선 근저당권 8,400,000원이며, 2025.09.16. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저가는 46,597,000원으로 감정가 135,850,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 물건의 판단 중심은 단순한 할인율이 아닙니다. 농촌지역의 계사라는 용도, 농지취득자격증명서 제출조건, 농업진흥구역·가축사육제한구역이라는 토지 규제, 그리고 3회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다. 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 성내면 월산리 16-22, 16-21 주1동 · 학동로 312 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동물 및 식물관련시설(계사) |
| 건물구조 | 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 · 샌드위치판넬 및 천막 등 마감 · 콘크리트 등 바닥 |
| 소유자 | 박영대 |
| 감정가 / 최저가 | 135,850,000원 / 46,597,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희선 / 8,960,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.06. 근저당권 · 이희선 · 채권최고액 8,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
현재 권리분석의 말소기준은 2023.07.06. 이희선 근저당권입니다. 그 뒤의 2025.09.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016.02.19. 설정된 농협은행 근저당권 48,000,000원은 2026.03.10. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 46,597,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 32,617,899원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 22,832,529원 | 0원 |
현재 회차에서 낙찰가 46,597,000원과 매수인 인수액 0원을 합친 권리분석상 실질취득액은 46,597,000원입니다. 4회·5회 유찰 시에도 등기상 인수액은 0원으로 계산돼 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,238,746원 |
| 2. 근저당 · 이희선 | 8,400,000원 | 8,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,958,254원 |
현재 회차 가정에서는 등록 채권 8,400,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 신청청구액은 8,960,000원으로 시나리오상 신청채권은 전액 만족되지 않지만, 그 차액이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성내면 월산리 ‘죽립마을’ 동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·야산·축사시설 등이 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 고창읍 중심지까지 차량으로 약 25분 정도 소요되며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 동물 및 식물관련시설인 계사로 이용 중이며, 기본적인 전기·급이·급수·환기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지정보 기준 면적 1,070.0㎡, 지목은 ‘전’, 토지이용상황은 ‘전축사’, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 10,500원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역에 포함되고 농업보호구역에 접하며, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 대상토지 기호 3·4는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘목장용지’입니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 계사와 농지가 결합된 용도이고 이미 3회 유찰된 만큼, 가격만큼이나 향후 실제 사용수요와 매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서 선확인. 목록 3·4는 증명서 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 응찰 전에 발급 가능 여부와 절차를 해당 관서에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되므로 각 목록의 위치·경계·현황을 현장에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능성을 확인하세요.
- 토지규제 확인. 농업진흥구역·가축사육제한구역 저촉이 실제 축산시설 운영·변경·재활용 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 지목과 현황 차이 확인. 기호 3·4는 공부상 ‘전’, 현황 ‘목장용지’이므로 이용계획과 행정절차를 함께 검토해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 계사 수요·농지규제·3회 유찰을 반영해 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명서 관련 관서 확인을 입찰 전에 직접 마쳐야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농지 절차와 환금성이 더 어렵다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2023.07.06. 이희선 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 난도까지 낮은 것은 아닙니다. 계사와 농지를 일괄 취득하는 물건이고, 목록 3·4의 농지취득자격증명서를 제출하지 않으면 보증금을 잃을 수 있습니다. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역이라는 규제 조건과 3회 유찰된 이력도 함께 봐야 합니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 가격 판단은 보수적. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 농취증 발급 가능성, 실제 사용성, 점유관계와 향후 환금성이 이 물건의 핵심입니다.
