전주지방법원 2025타경30415. 고창군 성내면 월산리에 위치한 계사와 토지에 대한 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층으로, 동물 및 식물관련시설인 계사로 이용되고 있습니다. 기본적인 전기·급이·급수·환기설비가 구비돼 있습니다. 현재 소유자는 박영대이며, 2016년 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 7월 6일 설정된 이희선 근저당권 8,400,000원이 말소기준권리이며, 이희선이 신청한 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 농협은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 확인된 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 점유·사용관계 확인은 별도의 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 성내면 월산리 16-22, 16-21 주1동 도로명주소: 학동로 312 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 동물 및 식물관련시설(계사) · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 칼라강판지붕 · 단층 · 샌드위치판넬 및 천막 등 마감 |
| 토지 현황 | 농림지역 · 공부상 지목 전 · 현황 목장용지(목록 3·4) · 토지면적 정보 1,070㎡ |
| 소유자 | 박영대 (2016.02.19 강제경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 135,850,000원 |
| 최저매각가 | 32,618,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희선 / 8,960,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.06 이희선 근저당권 · 채권최고액 8,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 특기사항 | 목록 3·4 농지취득자격증명서 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
이 물건의 권리분석에서 중요한 점은 과거에 설정된 선순위 근저당권과 가압류가 현재 존속하는지입니다. 2014년 농업협동조합중앙회·고창부안축산업협동조합 가압류 및 관련 강제경매개시결정 등기는 2016년 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 2016년 설정된 농협은행 근저당권 48,000,000원도 2026년 3월 10일 말소됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 을구 2번 이희선 근저당권입니다. 채권최고액은 8,400,000원이고, 2025년 9월 16일 이희선의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 24%까지 하락했지만 저가 매수로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 32,618,000원으로, 감정가 135,850,000원의 약 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐으며, 추가 유찰 시 제시된 매각가격 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 32,618,000원 | 0원 | 32,618,000원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 22,832,600원 | 0원 | 22,832,600원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 15,982,819원 | 0원 | 15,982,819원 |
실질취득은 낙찰가와 확인된 인수권리액의 합계입니다. 취득세, 명도비, 시설 보수비, 관리비 등의 부대비용은 포함되지 않았습니다. 추가 유찰 가격은 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.
여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 거래시장에서의 가격 경쟁력은 서로 다릅니다. 이 물건은 농림지역 내 양계시설과 토지가 결합된 특수 용도 부동산입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 바로 대입할 수 없습니다.
최근 실거래 평균 및 최신 거래가격과의 직접 비교가 확인되지 않아, 32,618,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 계사의 실제 가동 가능성, 건물 노후도, 시설 유지비, 농지 취득 가능 여부, 주변 유사 시설 거래가격을 함께 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 987,124원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 이희선 | 8,400,000원 | 8,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 23,230,876원 |
| 합계 | — | 32,618,000원 |
현재 최저가에서 매각된다고 가정하면 집행비용 약 987,124원을 공제하고, 이희선의 근저당권 채권최고액 8,400,000원을 전액 배당한 뒤 23,230,876원이 소유자에게 돌아가는 계산입니다.
다만 신청채권자의 경매 청구액은 8,960,000원으로 등기된 근저당 채권최고액보다 560,000원 많습니다. 배당 추정은 채권최고액 8,400,000원 기준이므로 신청채권자의 청구액 전체가 충족되는 구조는 아닙니다. 이 차액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
배당표는 집행비용 추정치와 등기된 채권최고액을 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·우선변제채권·실제 채권계산서 등에 따라 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각대금 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 현재 | 32,618,000원 | 8,400,000원 | 0원 | 23,230,876원 |
| 5회 유찰 시 | 22,832,600원 | 8,400,000원 | 0원 | 13,621,613원 |
| 6회 유찰 시 | 15,982,819원 | 8,400,000원 | 0원 | 6,895,128원 |
세 시나리오 모두 근저당 채권최고액 기준으로는 전액 배당이 가능하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 소유자 잔여액은 매각대금과 비용 추정에 따라 변동됩니다. 채권 배당에 여유가 있다는 사실이 물건의 시장가치나 재매각 가능성을 보장하는 것은 아닙니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고창군 성내면 월산리 죽립마을 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지·야산·축사시설 등이 혼재하는 농촌지역입니다. 일반 상업·주거 수요보다는 농업·축산업 관련 이용수요가 중요한 지역입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 고창읍 중심지까지 차량으로 약 25분 정도 소요됩니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 시설 이용. 감정평가상 1-가 및 2-나는 동물 및 식물관련시설인 계사로 이용 중입니다. 일반철골구조 칼라강판지붕 단층이며, 샌드위치판넬·천막 등 벽체와 콘크리트 바닥으로 마감돼 있습니다. 기본적인 전기·급이·급수·환기설비가 있습니다.
- 농지 현황. 목록 3·4의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '목장용지'입니다. 명세서에는 농지전용허가를 받은 농지이며 2002.05.03 축산(양계)시설 신축 허가를 받았다는 고창군 성내면 사실조회 내용이 기재돼 있습니다. 이것만으로 농취증 제출의무가 없어지는 것은 아닙니다.
- 토지 규제. 감정요항표상 기호 3~5는 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역입니다. 토지이용정보에도 농업보호구역 접함 및 가축사육제한구역 저촉이 확인됩니다. 향후 시설 변경·재사용·축종 변경 등을 계획한다면 해당 행정관청의 확인이 필요합니다.
- 토지 특성. 토지정보상 면적은 1,070㎡, 지형은 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 10,500원으로 기재돼 있습니다. 다만 개별 토지정보와 일괄매각 전체의 가치를 동일시해서는 안 됩니다.
- 환금성. 양계시설과 농지를 함께 취득해야 하는 구조여서 일반 주거용 부동산보다 잠재 매수층이 제한될 수 있습니다. 이미 4회 유찰된 이력을 고려하면, 재매각 시 수요와 시설의 경제적 활용 가능성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 우선 확인. 고창군 성내면 등 관할 행정관청에 목록 3·4의 농지취득자격증명서 발급 요건, 신청인 자격, 농지전용허가와 기존 계사시설의 관계를 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 가장 먼저 검토할 사항입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 계사와 관련 토지가 함께 매각됩니다. 건물·토지 각 목록의 면적, 지번, 경계, 접근로, 실제 이용 현황을 매각목록·지적도·현장과 대조해야 합니다.
- 시설 가동 상태 확인. 전기·급이·급수·환기설비가 있다는 기재만으로 현재 정상 가동이 가능하다고 볼 수 없습니다. 계사 내부 시설, 노후·파손 상태, 복구·철거 필요성과 향후 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 및 인허가 확인. 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 기존 농지전용허가 및 양계시설 신축허가의 적용 범위를 확인하세요. 기존 용도의 계속 사용과 다른 용도로의 변경 가능성은 별개의 문제입니다.
- 점유 및 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 시설 관리자, 사용계약, 보증금 및 인도·명도 가능 여부를 조사해야 합니다.
- 실제 시장가치 확인. 감정가의 약 24%라는 숫자만으로 입찰가격을 결정하지 마세요. 주변 유사 축사·농지 거래, 시설의 잔존가치, 인허가 비용, 재사용 비용과 향후 매각수요를 확인해야 합니다.
- 배당과 부대비용 구분. 등기상 인수액은 0원으로 계산되지만 취득세·명도비·시설 정비비 및 미확인 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
- 입찰 전 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 농취증 관련 관할 행정관청의 안내를 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 취득 자격과 출구가 먼저다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 135,850,000원 대비 최저가 32,618,000원입니다. 4회 유찰 끝에 감정가의 약 24% 수준으로 내려왔고, 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하며 명세서상 인수권리도 없습니다. 등기상 권리 인수 구조만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 취득 가능성과 활용·환금성에 있습니다. 목록 3·4의 농취증을 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수되고, 농업진흥구역·가축사육제한구역이라는 규제, 임대관계 미상, 특수 용도 계사시설의 제한적인 매수 수요가 추가 위험요인입니다. 최근 실거래와 직접 비교할 수 없는 상황이므로 감정가 대비 큰 낙폭을 시세 대비 할인으로 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 보수적 검토 대상입니다. 농취증 발급 가능성이 명확하고, 계사를 실제 사용할 계획과 시설 상태 및 인허가 적합성을 확인할 수 있는 경우에만 경제성을 추가 분석할 만합니다. 단순히 저렴하게 낙찰받아 되팔려는 접근은 4회 유찰 이력과 특수 용도 부동산의 환금성 위험을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 하지만 입찰 위험은 0이 아닙니다.
