전주지방법원 2025타경30440. 전북 고창읍 교촌리에 위치한 센트럴파크빌 102동 402호, 전용 76.76㎡의 단지형 다세대주택입니다. 2019년 준공된 16세대 규모 건물로, 이번 물건은 5층 건물 중 4층에 있습니다. 감정가는 2.17억원인데 6회 유찰되면서 최저가가 2,553만원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 시세 1.3억원의 약 19.6%에 불과해 매력적인 경매처럼 보입니다.
하지만 이 물건의 가격표에는 중요한 전제가 빠져 있습니다. 2020년 9월 29일 설정된 한미경 명의의 전세권입니다. 전세금은 160,000,000원이며, 경매의 말소기준인 2025년 8월 18일 비젼하우스유한회사 근저당권보다 먼저 설정되었습니다. 특히 매각물건명세서에 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 최저가가 감정가의 몇 퍼센트인지를 계산하는 경매가 아닙니다. 선순위 전세권의 실제 인수금액을 확정하고, 별도 임차인의 보증금·대항력 관계를 확인한 뒤 실질적인 취득부담을 시세와 비교해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 262-1 센트럴파크빌 제102동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 고창군 고창읍 향교길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형 다세대주택) · 전용 76.76㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 |
| 단지현황 | 센트럴파크빌 · 16세대 · 2019.01.29 준공 |
| 현재 소유자 | 이리스투자자산유한회사 (2025.08.06 소유권이전등기 · 공매 취득) |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,530,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 11.76%) |
| 신청채권자 | 비젼하우스유한회사 · 청구액 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.18 을구 2번 근저당권 · 비젼하우스유한회사 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 선순위 인수권리 | 2020.09.29 을구 1번 전세권 · 한미경 · 전세금 160,000,000원 |
| 실제 조사 임차인 | 신정용 · 2022.08.29 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 전세권이 핵심
말소기준 이후의 비젼하우스유한회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 반대로 말소기준보다 먼저 설정된 한미경의 전세권은 명세서상 인수권리이므로 낙찰자가 권리부담을 승계할 수 있습니다.
과거 고창군 압류 등 여러 압류·가압류도 등기 이력에 나타나지만, 2019년 고창군 압류는 2020년 9월 말소되었고, 2023년 고창군 압류를 포함한 다수의 압류·가압류는 2025년 8월 6일 공매에 따른 말소등기가 이루어졌습니다. 과거 압류의 등기 시점만 보고 현재 남아 있는 인수채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 1명, 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 신정용이 임차인으로 나타납니다. 전입일은 2022.08.29로 말소기준권리 설정일보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 내역이 확인되지 않아 실제 대항력과 배당·인수 범위를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정용 | 2022.08.29 1호 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 확인 필요 |
실제 조사 임차인 1명. 전세권자 한미경은 별도로 등기된 권리자이며, 신정용과의 계약관계·점유관계가 확인되지 않으므로 두 사람의 보증금을 임의로 합산하거나 같은 채권으로 단정하지 않습니다.
특히 신정용의 전입일이 말소기준보다 빠르다는 점은 중요하지만, 그것만으로 모든 대항력 요건이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유 개시, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 후 인수금액을 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
센트럴파크빌의 비교 실거래는 전용 76.76㎡와 유사 면적을 중심으로 확인됩니다. 전체 6건의 평균은 134,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 구간 평균 130,000,000원과 최신 거래가 130,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 76.76㎡ | 5층 | 130,000,000원 |
| 2024.02 | 76.76㎡ | 5층 | 130,000,000원 |
| 2023.11 | 77.52㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 2023.08 | 79.47㎡ | 2층 | 142,000,000원 |
| 2023.08 | 79.47㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 2023.06 | 77.52㎡ | 2층 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 134,500,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 2건 집계 | 130,000,000원 |
거래 추세는 -4.9%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 1.345억원만 근거로 가격을 높게 평가하면 현재 시장 수준을 과대평가할 수 있습니다. 또한 확인되는 최신 거래가 2025년 1월이므로, 2026년 10월 입찰 시점의 실제 시세와 거래 유동성은 별도로 재확인해야 합니다.
| 현재 최저가 | 25,530,000원 |
|---|---|
| 선순위 전세금 | 160,000,000원 |
| 보수적 총부담 | 185,530,000원 |
| 최근 시세 기준 | 130,000,000원 |
| 실질취득 ÷ 최근 시세 | 약 142.7% |
| 최근 시세 초과액 | 55,530,000원 |
| 별도 임차인 부담 | 신정용 보증금 미상 · 인수 여부 확인 필요 |
총부담 185,530,000원은 최저가와 선순위 전세금 전액을 합산한 보수적 위험 평가액입니다. 실제 전세금 반환채무는 배당 여부·배당금의 채무 충당·전세권 존속관계에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·관리비 및 별도 임차인의 추가 부담은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 25,530,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 859,540원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 한미경 | 160,000,000원 | 24,670,460원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 비젼하우스유한회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 210,000,000원 | 185,329,540원 |
미배당 합계는 총채권액에서 예상 채권자 배당액을 차감한 값입니다. 매수인에게 승계되는 금액과 동일하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
다음 회차에 추가 유찰되어 최저가가 더 내려가더라도 선순위 전세권의 법적 부담이 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 인수 전세금 전액을 보수적으로 반영한 회차별 부담을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 보수적 총부담 | 최근 시세 비교 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 25,530,000원 | 185,530,000원 | 시세 초과 |
| 7회 유찰 시 | 17,871,000원 | 177,871,000원 | 시세 초과 |
| 8회 유찰 시 | 12,509,700원 | 172,509,700원 | 시세 초과 |
회차별 총부담은 각 최저가에 선순위 전세금 160,000,000원을 전액 합산한 보수적 시나리오입니다. 별도 임차인의 보증금, 실제 배당 정산, 취득 부대비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 확정된 향후 매각조건이 아닙니다.
8회 유찰을 가정하더라도 보수적 총부담은 172,509,700원으로 최근 시세 기준 130,000,000원보다 높습니다. 가격 인하만으로 해결되는 물건이 아니라, 우선적으로 인수권리의 범위를 확정해야 하는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고창군청 북측 인근에 위치합니다. 고창군청·고창교육지원청 등 관공서와 고창고등학교·고창초등학교, 공동주택 및 단독주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층이며, 위생·전기·난방·승강기·소방설비가 갖추어져 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역으로, 교육환경 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등 규제가 있습니다. 공시지가는 130,600원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대 단지입니다. 확인되는 실거래 6건의 가격 범위는 130,000,000원~142,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -4.9%로 하락 방향입니다. 대단지 공동주택에 비해 매수층과 거래 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 한미경 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권의 현재 존속 여부, 전세금 160,000,000원의 반환채무, 매각물건명세서상 인수 조건을 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 전세권 정산 확인. 전세권자에게 24,670,460원의 배당이 이루어지는지, 배당과 전세권 존속의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 신정용 임대차 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 여부를 확인하고, 실제 대항력과 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 전세권자와 임차인의 관계 확인. 한미경과 신정용의 권리관계가 같은 보증금에 관한 것인지, 별개의 계약 또는 채권인지 확인해 중복 계산과 추가 인수 위험을 구분해야 합니다.
- 과거 공매 이력 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 및 2025년 공매 취득 과정에서 전세권·압류·가압류가 어떻게 처리되었는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 최신 확인 거래는 2025.01의 130,000,000원입니다. 2026.10.26 매각기일에 앞서 실제 거래·매물·현장 수요를 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 별도 명도 절차의 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각조건 최종 점검. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본, 매각기일 변경 여부 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 2,553만원이어도 싼 경매가 아니다”
이 물건은 숫자 하나만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 감정가 217,000,000원이 6회 유찰되어 25,530,000원까지 내려왔고, 최근 시세 130,000,000원 대비 최저가 비율은 19.6%에 불과합니다.
그러나 경매 투자에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 인수권리까지 포함한 실제 취득부담입니다. 이 물건에는 매각물건명세서가 명시한 160,000,000원의 선순위 전세권이 남아 있습니다. 전액을 보수적으로 반영한 총부담은 185,530,000원으로, 최근 시세 기준보다 55,530,000원 높습니다.
게다가 별도 임차인 신정용의 보증금과 인수 가능성이 확인되지 않았고, 최근 거래 추세는 -4.9%의 하락세입니다. 16세대 소규모 다세대주택의 환금성과 6회 유찰 이력도 부담 요인입니다. 전세권에 대한 예상배당과 명세서상 인수 고지 사이의 관계도 해결해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 법원 원본을 통해 전세권이 실제 어느 범위에서 인수되는지, 임차인 보증금과 중복되는지, 배당 이후 남는 반환채무가 얼마인지 명확히 확인되기 전에는 최저가만 근거로 응찰하는 것은 위험합니다. 권리관계가 정리되어 실제 취득부담이 시세보다 충분히 낮다는 점이 확인될 때에만 재검토할 가치가 있는 물건입니다.
