전주지방법원 2025타경30440. 고창읍 교촌리 센트럴파크빌 102동 4층 402호, 전용 76.76㎡의 단지형다세대주택입니다. 감정가는 217,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저가는 36,471,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%라 매우 싸 보이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가만 보면 안 됩니다. 2020.09.29 설정된 한미경의 전세권 160,000,000원이 2025.08.18 비젼하우스유한회사 근저당보다 앞서고, 매각물건명세서에서도 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있기 때문입니다.

현재 회차 매각가 36,471,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,056,478원을 제하고 한미경 전세권에 35,414,522원이 배당되며, 뒤의 비젼하우스유한회사 근저당은 배당 0원입니다. 전세금 160,000,000원에서 예상배당 35,414,522원을 뺀 124,585,478원이 남으므로, 등록 전세권 부담을 경제적으로 반영한 실질취득은 최저가 36,471,000원과 합쳐 약 161,056,478원입니다. 따라서 시세 비교 기준도 3,647만원이 아니라 이 실질취득 수준으로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2025.08.18 접수된 비젼하우스유한회사 근저당권 50,000,000원입니다. 그러나 그보다 훨씬 앞선 2020.09.29 한미경 전세권 160,000,000원이 있고, 해당 전세권은 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다. 2019년 고창군 압류와 2020년 국세 압류는 각각 2020년 해제·말소됐고, 2022~2024년의 가압류·압류도 2025.07.30 공매를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2025.08.18 근저당이 설정됐고 2025.09.24 임의경매가 개시됐습니다.

② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상

실제 임차인으로 확인되는 사람은 신정용 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 대상은 아닙니다. 전입일 2022.08.29은 말소기준 근저당 2025.08.18보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해선 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 한미경의 등기된 전세권과 동일한 법률관계인지 별도의 임대차인지도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 3,647만원이 아니라 실질취득 약 1.61억으로 본다

센트럴파크빌 전용 76.76㎡의 최근 12개월 거래는 2건, 평균 130,000,000원이고 최신 거래도 2025.01의 130,000,000원입니다. 전체 6건 평균은 134,500,000원이지만 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.9% 낮아 가격 하락 추세도 확인됩니다.

최저가 36,471,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 28.1%에 불과하지만, 이 비율로 “시세보다 싸다”고 평가하면 핵심 인수권리를 빠뜨리게 됩니다. 현재 회차 예상배당 기준 한미경 전세권 미배당분 124,585,478원을 더한 실질취득은 약 161,056,478원으로, 최근 12개월 평균 130,000,000원의 약 123.9%입니다. 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 약 31,056,478원 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,471,000원 가정)

현재 회차 채권 총액 210,000,000원 중 채권자 배당은 35,414,522원, 미배당액은 174,585,478원입니다. 신청채권자 비젼하우스유한회사는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 단지형다세대주택입니다. 아파트로 보지 말고 다세대주택의 거래성과 환금성을 기준으로 접근해야 합니다.
• 입지. 고창군청 북측 인근으로, 고창군청·고창교육지원청 등 관공서와 고창고등학교·고창초등학교, 공동주택·단독주택이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 단지로 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층이며, 승강기·난방·위생·전기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 도시지역이며 소로2류에 접합니다. 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되고 공시지가는 130,600원/㎡입니다.
• 환금성 신호. 단지는 16세대로 작고, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 실제 본건도 이미 5회 유찰됐습니다.
• 가격 추세. 최근 12개월 평균은 130,000,000원으로 이전 거래구간 대비 -4.9% 하락했습니다. 전체 평균 134,500,000원보다 최근 가격을 우선해 봐야 합니다.

⑥ 공매 이력·등기 확인 포인트

등기에는 2023.07.05 한국자산관리공사의 공매공고가 부기돼 있었고, 현 소유자 이리스투자자산유한회사는 2025.07.30 공매를 원인으로 2025.08.06 소유권을 취득했습니다. 같은 공매를 원인으로 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 고창군 압류, 구룡포수산업협동조합 가압류, 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류가 말소됐습니다. 입찰 전에는 현재 법원경매와 과거 공매 절차의 정리 상태를 등기·매각물건명세서 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한미경 전세권 원본 확인. 전세금 160,000,000원, 범위는 전유부분 전부, 존속기간은 2020.09.25부터 2022.09.24까지로 등기돼 있습니다. 매각물건명세서상 매수인 인수 명시를 최우선 확인사항으로 두세요.
• 신정용 점유관계 확인. 2022.08.29 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 임대차계약서, 전입세대 열람, 배당요구 여부와 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 두 사람의 관계 확인. 전세권자 한미경과 현황조사상 점유자 신정용이 서로 다른 이름입니다. 동일 세대의 가족·사용관계인지 별도 임대차인지에 따라 위험이 달라집니다.
• 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 36,471,000원은 최근 시세의 28.1%지만, 등록 전세권 미배당분을 반영한 실질취득은 약 161,056,478원으로 최근 시세 이상입니다.
• 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -4.9%이므로 전체 평균 134,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 잡으세요.
• 소형 단지 환금성. 16세대 단지이고 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0% 데이터가 있으므로 재매각 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 공매·경매 교차 확인. 공매공고와 2025년 공매 소유권이전 이력이 있으므로 이전 절차에서 정리된 권리와 현 경매 인수권리를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “3,647만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 가장 큰 함정은 5회 유찰된 최저가만 보면 너무 싸 보인다는 점입니다. 그러나 매수인에게 인수된다고 명시된 한미경의 160,000,000원 전세권을 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 현재 회차 예상배당 기준 등록 전세권의 미배당은 124,585,478원이고, 최저가를 더한 실질취득은 약 161,056,478원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원보다 높습니다.

더구나 최근 가격은 이전 거래구간 대비 -4.9% 하락했고, 단지는 16세대에 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%이며 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 여기에 신정용의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험까지 별도로 남습니다. 따라서 이 사건은 “저가 낙찰 기회”가 아니라 인수 전세권과 미상 점유관계를 먼저 해소해야 하는 고위험 권리분석형으로 보는 것이 맞습니다. 표면 가격은 낮지만, 실질 가격은 최근 시세 이상입니다.