대전지방법원 2025타경11320. 천안시 서북구 쌍용동 일성아파트 302동 11층 1101호, 전용 59.68㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 을구 9번 주택임차권입니다. 임차권자 이진아의 전입일은 2022.04.26, 확정일자는 2022.03.28이고, 임차권등기는 2024.06.04 접수됐습니다. 말소기준으로 계산된 2025.02.25 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차관계라 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 등기와 배당표만 보면 보이는 인수위험을 그대로 매수인 부담으로 계산하면 안 됩니다. 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 302동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.68㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 중 11층 |
| 소유자 | 남금숙 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,920,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0
현재 소유자는 남금숙이고, 2024.06.04 이진아 명의의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 임대차계약일은 2022.03.27, 확정일자는 2022.03.28, 전입 및 점유개시는 2022.04.26입니다. 2024.06.19 경정등기에는 170,000,000원 중 반환받지 못한 임차보증금 162,000,000원이 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 권리 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 이진아 | 건물의 전부 | 162,000,000원 170,000,000원 중 미반환액 | 대항력 有 우선변제 전입 2022.04.26 · 확정 2022.03.28 · 배당요구 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 2024.06.19의 을구 9-2는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 기존 임차권의 보증금 경정입니다. 또한 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 원 임차인과 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 74.3%
일성3차(능수) 동일면적 59.68㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 150,416,666원이고, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 149,800,000원, 최신 거래 2026.08 · 150,000,000원, 최근 추세 -2.4%를 우선해 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.68㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.68㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 59.68㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.68㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.68㎡ | 15 | 152,000,000원 |
| 2026.04 | 59.68㎡ | 7 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 59.68㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.68㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 59.68㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 59.68㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 59.68㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 149,800,000원 |
현재 최저매각가 111,300,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 확약 때문에 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는다면 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 111,300,000원이므로, 가격 비교 역시 이 금액을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 임차인 이진아 보증금 | 170,000,000원 | 108,941,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,920,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 임차보증금 170,000,000원을 기준으로 계산되어 미배당분 61,058,200원을 표시합니다. 등기부의 2024.06.19 경정에는 170,000,000원 중 반환받지 못한 보증금이 162,000,000원으로 기재돼 있습니다. 어느 경우든 매각물건명세서의 주택도시보증공사 확약을 적용하면 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권은 포기되므로 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 배당 시뮬레이션상 미배당 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 111,300,000원 | 61,058,200원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 56% | 89,040,000원 | 82,962,720원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 45% | 71,232,000원 | 100,450,176원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 그 핵심 위험에 대해 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 제출된 사건입니다. 따라서 위 시뮬레이션의 미배당 숫자는 권리구조를 이해하기 위한 금액이고, 매수인이 실제 부담하는 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안쌍용초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 승강장과 수도권 지하철1호선 쌍용역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 중 11층으로, 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 아파트 부지이며 북·동측 약 12m, 서·남측 약 10m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 일성3차(능수) 768세대, 1994.12.09 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다.
- 임차권 경정 확인. 최초 임차보증금 170,000,000원과 2024.06.19 경정된 미반환 보증금 162,000,000원의 관계를 등기 원문과 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 을구 9번과 9-2를 별도 임차인으로 이중 계산하지 말고 실제 임차인 1명, 승계인 주택도시보증공사 구조로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 적용 후 실질취득은 현재 111,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 149,800,000원, 최신 거래 150,000,000원과 비교하되 최근 추세 -2.4%도 함께 반영해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 현재 8회 유찰, 단지 경매 통계 평균 9.7회 유찰이라는 수치는 현장 상태·수요·권리 오인 여부 등을 별도로 확인해야 할 신호입니다.
맺으며 — “임차권 있음”과 “인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 부담스러운 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 현재 매각가에서 임차보증금 미배당분 61,058,200원을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있습니다. 이 때문에 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액은 111,300,000원으로 계산됩니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 149,800,000원의 74.3%로 내려와 있습니다. 다만 최근 실거래 추세가 -2.4%이고 이 물건 자체가 8회 유찰됐으며 단지 경매 평균도 9.7회 유찰입니다. 따라서 이 사건은 확약의 유효성과 말소 조건을 원문으로 확인하는 권리 점검과 반복 유찰의 원인을 확인하는 가격·환금성 점검을 함께 해야 하는 물건입니다.
