7회 유찰이어도 실질취득은 약 1.62억 — 최근 시세보다 높은 천안 일성아파트 1101호

대전지방법원 2025타경11320. 천안시 서북구 쌍용동 일성아파트 302동 1101호, 전용 59.68㎡ 아파트입니다. 소유자 남금숙은 2022년 3월 17일 매매계약을 체결해 거래가액 175,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이어 이진아가 2022년 3월 27일 임대차계약을 체결하고 2022년 3월 28일 확정일자를 받았으며, 2022년 4월 26일 전입 및 점유를 시작했습니다.

임차권등기는 2024년 6월 4일 보증금 170,000,000원으로 등기됐고, 2024년 6월 19일 “170,000,000원 중 반환받지 못한 임차보증금”이 162,000,000원으로 경정됐습니다. 두 등기는 서로 다른 임차인을 뜻하는 것이 아니라 동일 임차권의 원등기와 경정등기이므로 실제 임차인은 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 162,000,000원 임차권

등기부에는 1995년 한국주택은행 근저당, 2001년 하나은행 근저당, 2006년 천안공주낙농축산업협동조합 근저당, 2007년 우리은행 근저당 등이 나타나지만 각각 2001년 9월 12일, 2007년 11월 6일, 2007년 11월 6일, 2011년 4월 15일 말소 기록이 있습니다. 2003년 신용도 명의의 소유권이전청구권가등기도 2004년 9월 10일 말소됐습니다.

현재 입찰 판단의 핵심은 과거에 말소된 금융권 권리가 아니라, 2022년 전입·점유와 확정일자를 기초로 2024년 등기된 이진아의 임차권입니다. 대항력을 단순히 유·무로 단정하기보다, 이 사건 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 인수를 명시했다는 사실을 기준으로 매수인 부담을 계산해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다

일성3차(능수)는 총 768세대, 1994년 12월 9일 준공 단지입니다. 동일 전용 59.68㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 149,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 150,222,222원, 최신 거래는 2026년 6월 130,000,000원입니다.

현재 최저가 159,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 105.8%입니다. 임차보증금 인수까지 반영한 실질취득 약 162,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%, 최신 거래 130,000,000원의 124.6%입니다. 최근 가격 추세는 과거 구간 대비 1.7% 상승했지만, 그 점을 감안해도 실질취득액은 최근 평균보다 높습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 1.62억

예상 인수액은 보증금 미반환 잔액 162,000,000원과 낙찰가의 차이를 단순 비교한 값입니다. 실제 금액은 집행비용, 조세채권, 최우선변제 및 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

채권 합계 336,586,862원 중 예상배당 155,974,000원, 미배당 180,612,862원, 소유자 잔여 0원으로 산정된 표입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안쌍용초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 승강장과 수도권 지하철 1호선 쌍용역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물의 11층으로, 개별난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 북측·동측 약 12미터, 서측·남측 약 10미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 천안 쌍용1지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 전용 실거래는 이어지고 있으나, 단지 경매 통계상 평균 8.7회 유찰·낙찰률 0.0%로 경매 수요는 약합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 문구 확인. 을구 9번 임차권 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 재확인하세요.
• 최종 미배당액 확인. 배당요구 내역과 채권계산서를 통해 162,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수액을 계산하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 금액을 최근 12개월 평균 150,222,222원 및 최신 거래 130,000,000원과 비교하세요.
• 가등기 원본 확인. 갑구 4번 가등기는 2004.09.10. 말소 기록이 있으나 담보가등기 여부와 말소 원인을 원본으로 대조하세요.
• 과거 근저당 말소 확인. 배당 시뮬레이션에 포함된 금융권 근저당과 등기부상 말소 기록 사이의 차이를 법원 기록으로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 인도명령 대상인지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.14의 진행 결과와 변경·연기·불허가 여부를 법원 원본에서 확인하세요.

맺으며 — 유찰 횟수가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

이 물건은 7회 유찰이라는 숫자만 보면 감정가 대비 큰 할인 기회를 기대하기 쉽습니다. 그러나 매각물건명세서상 임차보증금 미반환 잔액 162,000,000원이 매수인 인수 대상이므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총 부담은 약 162,000,000원 수준에 고정됩니다.

그 금액은 최근 12개월 동일 전용 평균 150,222,222원보다 높고, 최신 거래 130,000,000원과도 차이가 큽니다. 여기에 단지 경매 평균 8.7회 유찰, 낙찰률 0.0%, 배당 시뮬레이션과 등기 말소 기록의 불일치 확인 부담까지 겹칩니다. 결론은 권리 복잡·가격 메리트 부족입니다. 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “최종적으로 얼마를 인수하느냐”가 승부를 결정합니다.