대전지방법원 2025타경11321. 천안시 서북구 두정동 극동늘푸른아파트 112동 22층 2205호입니다. 등기부만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 2024.02.05. 설정된 이길호의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.02., 확정일자는 2021.12.28., 전입·점유개시는 2022.01.21.이고 임차보증금은 195,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2024.03.18. 천안시 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당계산상 부족액과 매수인의 실질 인수액을 동일하게 보면 안 됩니다. 이 사건의 배당표상 미배당액은 73,634,600원이지만, 제공된 확약 내용이 그대로 적용되는 한 매수인이 실제 부담하는 잔존 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11321 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 112동 22층 2205호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 22층 |
| 소유자 | 김채민 · 2023.09.19. 매매 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권 청구액 | 205,564,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이길호 | 195,000,000원 | 2022.01.21 | 2021.12.28 | 2024.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 이길호 1명입니다. 등기부상 주택임차권자는 이길호이고, 확약서의 제출 주체는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사입니다. 보증금 195,000,000원을 별도의 보증기관 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 보인다
극동늘푸른 동일 평형 59.91㎡의 최근 12건 실거래 평균은 154,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 158,000,000원이고, 최근 12건 범위는 143,000,000원~174,000,000원입니다. 현재 최저가 123,900,000원은 최근 12개월 평균의 80.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 22 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 21 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 20 | 143,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 20 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 154,583,333원 |
확약을 반영하지 않고 배당 부족분 73,634,600원을 단순 인수한다고 보면 가격 판단이 완전히 달라집니다. 하지만 이 사건은 그 잔존 반환청구권을 포기하는 확약이 제출되어 있으므로, 본 리포트의 가격 비교 기준은 최저가 123,900,000원 = 실질취득 123,900,000원입니다. 이 기준에서는 최근 12개월 평균 154,583,333원보다 낮고 최신 거래 158,000,000원보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 이길호 보증금 | 195,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엔씨자산관리대부 | 156,561,209원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,564,915원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족액은 73,634,600원입니다. 이는 일반 규칙상 매수인 인수액으로 계산된 값이지만, 본 사건에는 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당표상 임차인 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 | 70% | 123,900,000원 | 73,634,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 56% | 99,120,000원 | 98,064,160원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 44.8% | 79,296,000원 | 117,531,328원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건의 수치도 기계적 배당계산만 보면 같은 모습입니다. 현재 회차 73,634,600원, 10회 유찰 시 98,064,160원, 11회 유찰 시 117,531,328원이 미배당으로 늘어납니다. 그러나 제공된 확약은 바로 그 잔존 반환청구권을 포기하므로 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 오성초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·다가구주택·교육시설·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 22층 건물 내 22층 2205호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 극동늘푸른 · 1,452세대 · 사용승인일 1996.12.27. · 동일평형 59.91㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역. 공시지가 1,245,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 배당과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 배당표상 73,634,600원이 미배당되어도 확약 때문에 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
- 세금 확인. 2024.03.18. 천안시 압류가 있고 당해세는 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 단지 평균 4.9회를 크게 웃도는 9회 유찰입니다. 현장 상태·점유·매각조건·입찰취소 또는 변경 이력 등을 원본에서 점검할 필요가 있습니다.
- 점유 현황 확인. 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 동일평형 최근 12개월 평균 154,583,333원, 최신 거래 158,000,000원, 최저 거래 143,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 보인다고 1.95억을 떠안는 사건은 아니다”
표면만 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 177,000,000원보다도 커서 매우 위험한 사건처럼 보입니다. 실제로 현재 매각가 123,900,000원만 놓고 기계적으로 계산하면 임차인에게 73,634,600원이 미배당됩니다. 하지만 이 사건에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다.
따라서 제공된 확약 내용대로라면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 123,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 154,583,333원의 80.2%로 가격 자체는 시세 아래에 들어와 있습니다. 다만 이미 9회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수도 4.9회인 만큼, 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 확약서의 효력과 원본 매각조건을 끝까지 확인하는 것입니다. 권리는 확약으로 풀렸고 가격도 내려왔지만, 9회 유찰의 이유를 확인하기 전까지는 무조건적인 저가 매수로 볼 수 없습니다.
