대전지방법원 2025타경11321. 천안시 서북구 두정동 ‘극동늘푸른’ 112동 22층 2205호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 177,000,000원짜리가 7회 유찰되어 최저가 14,577,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 인수되는 주택임차권등기입니다. 임차인 이길호의 보증금은 195,000,000원이고, 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다.
따라서 이 물건은 “1,457만원짜리 아파트”가 아닙니다. 현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정해도 매수인이 보는 실질취득 기준은 209,577,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균 158,833,333원, 최고가 175,000,000원과 비교해도 높은 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 제112동 제22층 제2205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 22층 건물 내 22층 2205호 |
| 소유자 | 김채민 (2023.09.19. 거래가 188,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 14,577,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,564,915원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 임차권’이 핵심
등기상 말소기준은 1997.03.07. 한국주택은행 근저당권으로 잡힙니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 말소권리보다 을구 15번 주택임차권등기가 더 중요합니다. 명세서상 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수”된다는 문구가 있으므로, 최저가만 보고 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.95억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이길호 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 195,000,000원 | 대항력 없음 전입 2022.01.21 · 말소기준 이후 | 배당요구 확정일자 2021.12.28 · 요구 2024.02.05 | 매수인 인수 전액 변제되지 않으면 인수 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 비싸다
극동늘푸른 단지의 동일 면적 59.91㎡ 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 144,000,000원~175,000,000원, 평균은 158,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.91㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 4 | 172,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 20 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 18 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 20 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 158,833,333원 |
감정가 177,000,000원도 실거래 평균의 111.4%입니다. 그런데 현재 회차의 실질취득 209,577,000원은 실거래 평균의 131.9%입니다. 이 물건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라, 유찰되어도 인수금 때문에 여전히 비싼 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,577,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 662,386원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이재옥 | 50,000,000원 | 13,914,614원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 16,800,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 16,800,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 18,200,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 79,200,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 교보생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 엔씨자산관리대부 | 156,561,209원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,564,915원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 현금 배당에서는 채권총액 685,126,124원 중 13,914,614원만 배당되고, 미배당은 671,211,510원입니다. 여기에 명세서상 인수 주택임차권등기 보증금 195,000,000원을 매수인 실질부담으로 별도 반영해야 합니다.
⑤ 회차별로 봐도 인수금이 승부처
| 회차 | 최저가 | 인수금 | 실질취득 | 실질/시세 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 14,577,000원 | 195,000,000원 | 209,577,000원 | 131.9% |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 10,203,900원 | 195,000,000원 | 205,203,900원 | 129.2% |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 7,142,730원 | 195,000,000원 | 202,142,730원 | 127.3% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오성초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다가구주택·교육시설·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 22층 건물 내 22층 2205호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 극동늘푸른은 1,452세대, 1996.12.27. 사용승인 단지입니다. 동일 면적 거래는 12건 확인되지만 가격 범위가 144,000,000원~175,000,000원으로 벌어져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,245,000원/㎡, 지목은 대지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단 기준은 14,577,000원이 아니라 실질취득 209,577,000원입니다.
- 명세서 문구 재확인. 을구 15번 주택임차권등기 보증금 195,000,000원이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 현금 배당 기준 채권자 배당액은 13,914,614원이고, 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 시세 상한선. 동일 면적 실거래 최고가 175,000,000원, 평균 158,833,333원과 비교하면 실질취득 209,577,000원은 매수 기준선을 크게 벗어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·임차권등기 원인을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 7회”보다 “인수 1.95억”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 숫자 표면만 보면 감정가 177,000,000원에서 최저가 14,577,000원까지 떨어진 초저가 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 을구 15번 주택임차권등기 보증금 195,000,000원이 매수인 인수로 걸리면 현재 회차 실질취득은 209,577,000원입니다. 이는 실거래 평균 158,833,333원의 131.9%입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라, 인수되는 195,000,000원을 감안하고도 살 이유가 있느냐입니다.