전주지방법원 2025타경30493. 전북 고창군 고창읍 교촌리 소재 센트럴파크빌 102동 501호에 대한 강제경매 사건입니다. 건물은 2019년 준공된 16세대 규모의 다세대주택이며, 본건은 5층 중 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 김미영입니다.

이 사건의 핵심은 감정가 대비 16.81%까지 떨어진 최저매각가가 아닙니다. 임차인 유선민이 2021.05.03. 전입·점유를 시작했고, 이는 말소기준권리인 2021.10.29. 고창군 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰대금 외에 얼마의 임차보증금이 남는지가 실질취득비용을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 전입한 임차인의 보증금이 핵심

말소기준권리는 2021.10.29. 고창군 압류입니다. 다만 이보다 앞서 등기된 2019.10.22. 고창군 압류는 2021.05.06. 이미 말소되었고, 2020.09.02. 국세 압류도 2021.05.18. 말소되었습니다. 따라서 오래된 압류의 등기일만 보고 현재 유효한 선순위 인수권리로 판단하면 안 됩니다.

말소기준권리 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 임차인의 선행 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 유선민의 전입일과 점유개시일은 2021.05.03.이며, 이 선행 대항력에 따른 보증금 인수 가능성이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 전액 인수 위험

실제 임차인 1명. 임대차계약일 2021.04.30. · 전입 및 점유개시일 2021.05.03. · 확정일자 2021.05.03. · 배당요구 신고일 2025.11.04. · 보증기관의 임차인 지위 승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

주택도시보증공사는 별도로 30,000,000원의 가압류 채권자로 등기되어 있습니다. 이를 실제 임차인 1명 외에 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 보증기관 가압류가 존재한다는 사실만으로 임차보증금이 대위변제되었거나 임차인의 대항력이 소멸했다고 판단할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 15.6%가 실제 할인율은 아니다

센트럴파크빌의 실거래 평균은 134,500,000원, 집계된 최근 12개월 평균은 130,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -4.9% 하락으로 나타납니다. 그러나 이 거래들은 전용 76.76~79.47㎡ 세대인 반면, 경매 대상은 전용 42.68㎡입니다. 면적이 달라 이 거래가격을 본건의 직접적인 적정시세로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 평균은 집계값을 표시한 것으로, 열거된 거래일자와 집계 기준기간의 일치 여부를 재확인해야 합니다. 본건 전용 42.68㎡와 비교 거래의 전용면적이 일치하지 않으므로 적정시세 산정에는 한계가 있습니다.

더욱이 전체 실거래 평균 134,500,000원은 이전 거래의 높은 가격이 섞인 수치이고, 최근 거래 흐름은 -4.9%로 하락했습니다. 시세 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하지만, 이 사건은 적합한 동일면적 거래 자체를 확인하는 과정이 선행되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,336,000원 가정)

제시된 예상배당 계산상 집행비용 766,048원, 채권자 배당 19,569,952원, 소유자 잔여 0원입니다. 채권 총액 1,177,490,610원 중 미배당액은 1,157,920,658원으로 추정됩니다. 당해세·조세 우선순위·임차인의 실제 우선변제 순위는 충분히 반영되지 않은 가정으로, 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 신청채권 105,000,000원은 임차보증금과 동일인의 청구로 기재되어 있으므로 실질취득액 계산에서 별도의 인수채무로 중복 가산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 싸지는 것은 아니다

현재 예상배당 방식에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이에 따라 각 회차에서 보증금 105,000,000원 전액을 인수한다고 가정하면 실질취득액은 다음과 같습니다.

실질취득액 = 가정 낙찰가 + 예상 미배당 인수보증금. 위 계산은 각 회차의 최저가에 낙찰되고, 제시된 시나리오대로 임차인 배당이 0원이며 인수액 105,000,000원이 유지된다는 전제입니다. 취득세·명도비·기타 비용은 제외했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고창군청 북동측 인근에 위치하며 단독주택과 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 일반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되었습니다. 기본 위생·급배수·바닥난방·전기·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 676.0㎡, 공시지가는 130,600원/㎡입니다. 서측 진출입로를 통하여 접근합니다.
• 규제. 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 지정이 포함됩니다. 관련 규제는 실제 이용과 향후 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교가 부족해 적정 매도 가능가격 산정이 어렵습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나 실제 내부 상태와 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 보증금 인수. 유선민의 임차보증금 105,000,000원 중 실제 배당되는 금액과 낙찰자가 승계할 잔액을 확인해야 합니다.
• 선행 대항력. 2021.05.03. 전입·점유와 2021.10.29. 말소기준권리 사이의 선후관계뿐 아니라 대항력의 계속 유지 여부도 확인해야 합니다.
• 우선변제 순위. 확정일자 2021.05.03.이 등기되어 있으므로 임차인의 실제 배당순위를 원본 서류와 조세채권 순위를 함께 놓고 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인. 유선민이 강제경매 신청채권자이자 임차권자이므로 동일 채권의 청구·배당 관계와 임대차 실재성을 검증해야 합니다.
• 압류·당해세. 고창군 압류와 중랑세무서장의 국세 압류가 있어 조세채권의 법정기일·우선순위 및 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 공매 이력. 2023.06.08. 공매공고 부기등기가 있었고 2024.01.24. 말소되었습니다. 공매 취소 경위와 현재 공매 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.
• 전세사기 및 권리관계. 주택도시보증공사 가압류와 임차권등기 및 다수 채권관계가 존재하므로 보증금 반환 및 피해 관련 절차를 확인해야 합니다. 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 동일면적 시세. 본건 42.68㎡에 대응하는 실거래·매물·감정 평가 근거를 확보해야 합니다. 76.76~79.47㎡ 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비. 실제 점유상태, 임차인의 인도 조건, 미납 관리비와 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰조건. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·기일입찰 공고를 최신 원본으로 확인하고 입찰보증금과 특별매각조건을 점검해야 합니다.

맺으며 — “2,033만원에 낙찰받아도 2,033만원짜리 집은 아니다”

이 사건의 매력적으로 보이는 숫자는 감정가 121,000,000원에서 20,336,000원까지 떨어진 최저가입니다. 그러나 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금 105,000,000원이 존재합니다. 제시된 예상배당을 전제로 하면 현재 회차의 실질취득 부담은 125,336,000원입니다.

실질취득액을 타면적의 최근 실거래 평균 130,000,000원과 비교하면 약 96.4%이지만, 본건과 비교 거래의 면적이 크게 다릅니다. 여기에 최근 가격 추세 -4.9%, 단지 평균 유찰 4.9회, 조세압류 및 복잡한 임차권 관계까지 겹쳐 있습니다. 단순 할인율이 큰 것과 실제로 유리한 투자인 것은 별개입니다.

결론은 권리·가격 모두 신중 검토가 필요한 고위험형입니다. 입찰 여부를 판단하기 전에 임차보증금의 실제 미변제액, 배당순위, 신청채권과 임차권의 관계, 본건과 면적이 일치하는 시세부터 확인해야 합니다. 현재의 낮은 최저가만을 이유로 입찰하는 것은 권하지 않습니다.