전주지방법원 2025타경30493. 고창읍 센트럴파크빌 102동 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 121,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,052,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 매우 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차권입니다.
임차인 유선민은 2021.05.03. 전입·점유를 시작했고 등기부상 임차보증금은 105,000,000원입니다. 말소기준권리로 지정된 고창군 압류는 2021.10.29.이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30493 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 262-1 센트럴파크빌 102동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김미영 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 29,052,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기 흐름에서 주의할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 2019.10.22. 고창군 압류는 2021.05.06. 해제로 말소됐고, 2020.09.02. 국세 압류도 2021.05.18. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 지정된 권리는 2021.10.29. 고창군 압류입니다. 둘째, 유선민의 전입·점유일은 2021.05.03.으로 그보다 빠릅니다. 이후 주택도시보증공사·구룡포수산업협동조합·서울보증보험의 가압류와 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 有, 보증금 잔액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선민 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.03 | 105,000,000원 | 대항력 有 | 배당 처리 확인 필요 | 미변제 잔액 인수 |
등기부 임차권에는 임대차계약일자 2021.04.30., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2021.05.03.이 기재되어 있습니다. 다만 배당자료에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있어, 실제 배당순위와 미배당 잔액은 원본 배당요구 및 매각물건명세서와 다시 대조할 필요가 있습니다. 확실한 것은 매각물건명세서가 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시한다는 점입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
센트럴파크빌 거래자료는 6건이며 전체 평균은 134,500,000원, 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 거래도 2025.01. 130,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 -4.9%로 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 76.76㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.02 | 76.76㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.11 | 77.52㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.08 | 79.47㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2023.08 | 79.47㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.06 | 77.52㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 130,000,000원 |
특히 현재 최저가 29,052,000원은 최근 12개월 평균의 22.3%로 표시되지만, 이는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 경매 최저가만 비교한 값입니다. 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트 근거로 사용할 수 없습니다. 비교 기준은 실질취득 약 105,000,000원이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 922,936원 |
| 인수 · 임차인 유선민 보증금 | 105,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 30,000,000원 | 28,129,064원 |
| 3. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 862,490,610원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 유선민 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당자료상 채권 총액은 1,177,490,610원, 배당액은 28,129,064원, 미배당은 1,149,361,546원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 실질취득은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 29,052,000원 | 105,000,000원 | 1,149,361,546원 |
| 5회 유찰 시 | 20,336,400원 | 105,000,000원 | 1,157,920,265원 |
| 6회 유찰 시 | 14,235,480원 | 105,000,000원 | 1,163,911,369원 |
유찰이 더 진행돼 법원 최저가가 20,336,400원 또는 14,235,480원으로 내려가더라도 이 물건의 본질은 바뀌지 않습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락만 보고 투자 매력이 급격히 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 세금·공매·후순위 채권 체크
- 세금 압류. 고창군·국세 관련 압류 이력이 있으며, 현재 고창군 압류와 국세 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력. 2023.06.08. 공매공고 부기등기가 있었고 2024.01.24. 말소됐습니다. 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
- 후순위 가압류. 주택도시보증공사 30,000,000원, 구룡포수산업협동조합 862,490,610원, 서울보증보험 180,000,000원 가압류가 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고창군청 북동측 인근이며 단독주택과 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수·개별 바닥난방·전기·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지이며 다세대건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 130,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 센트럴파크빌은 16세대이며 경매자료상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 가격뿐 아니라 향후 매각 용이성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 법원 최저가 29,052,000원이 아니라 대항력 임차보증금 105,000,000원 수준을 중심으로 입찰 판단을 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2021.05.03. 전입·점유·확정일자 기재와 배당요구, 실제 배당순위, 미배당 잔액을 매각물건명세서·배당요구서 원본과 대조해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 유선민은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 계약서·보증금 이체내역·점유 경위를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 거래자료는 대상 42.68㎡와 비교 거래 면적이 일치하지 않습니다. 동일 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 공매공고 이력이 있었던 만큼 경매와 별도의 공매 진행·취소 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 29,052,000원짜리 집”이 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 임차인 유선민의 전입·점유가 2021.05.03.이고 말소기준은 2021.10.29.이므로 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서도 미변제 보증금 잔액 인수를 명시합니다. 따라서 판단 기준은 29,052,000원이 아니라 보증금 105,000,000원 수준의 실질취득입니다.
최근 12개월 거래 평균 130,000,000원보다 낮은 숫자이기는 하지만, 비교 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 최근 거래 흐름도 -4.9%입니다. 여기에 4회 유찰, 16세대 규모, 경매 매각률 0.0%, 임차인과 신청채권자의 관계 확인, 국세·지방세 압류까지 겹칩니다. 최저가 할인만으로 접근하기보다 인수 보증금과 임차관계의 진정성 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
