전주지방법원 2025타경30502. 고창읍 월곡리 산12를 대표 소재지로 하는 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 토지는 자연림·하천·도로·단독주택 부지·주거나지로 각각 이용 중이며, 건물은 월곡리 23-4 주1동, 도로명주소 상원사길 120의 철근콘크리트구조 2층 단독주택입니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기 권리의 기준점은 2022.12.05. 북익산농업협동조합 근저당권 936,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권 252,000,000원과 가압류·가등기·임의경매개시결정·고창군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 인수액은 0원이지만, 실제 투자 판단의 핵심은 등기보다 복합 토지의 이용 제한·접근성·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30502 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 전북특별자치도 고창군 고창읍 월곡리 산12 |
| 건물 등기 소재지 | 전북특별자치도 고창군 고창읍 월곡리 23-4 주1동 · 상원사길 120 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 임야·하천·도로·대·주거나지 및 2층 단독주택 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 현황 | 32,191㎡ · 지목 임야 · 자연림 · 급경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 |
| 소유자 | 강영주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,280,573,700원 / 896,402,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북익산농업협동조합 / 927,866,162원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
말소기준권리는 2022.12.05. 설정된 북익산농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 조합의 2023.03.08. 근저당권을 포함해 이후의 가압류, 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정 및 고창군 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 단독주택과 제시외 건물의 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록 및 현장 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 896,402,000원으로 감정가 1,280,573,700원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 비율만으로는 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택 하나만 거래하는 사건이 아니라 임야·하천·도로·대·주거나지와 제시외 건물을 함께 취득하는 일괄매각이므로, 일반 주택 실거래나 단순 토지가격을 그대로 대입하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 896,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,364,020원 |
| 1. 근저당 · 북익산농업협동조합 | 936,000,000원 | 885,037,980원 |
| 2. 후순위 근저당 · 북익산농업협동조합 | 252,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,074,280원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 129,363,087원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 22,828,780원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 38,890,874원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 선운산농업협동조합 | 31,420,641원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,420,577,662원 중 예상배당액은 885,037,980원이며, 미배당액은 535,539,682원입니다. 미배당은 채권자에게 남는 부족액으로, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 896,402,000원 | 885,037,980원 | 535,539,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 627,481,400원 | 618,806,586원 | 801,771,076원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 439,236,980원 | 432,444,610원 | 988,133,052원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 현황과 이용 제한
- 일괄매각 구성. 목록 1·2는 자연림, 목록 3은 하천, 목록 4는 도로, 목록 5는 대지와 단독주택, 목록 6~10은 주거나지로 이용 중이며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 접근성. 목록 1은 지적도상 맹지이나 목록 2를 통하여 접근할 수 있습니다. 대상 토지와 인근까지 차량 접근이 가능하며 고창읍 중심지까지 차량으로 약 5분 거리입니다.
- 토지 형상. 대표 토지는 32,191㎡, 지목 임야, 자연림, 급경사, 부정형이며 공시지가는 1,380원/㎡입니다.
- 하천 저촉. 목록 1~3은 일부 또는 전부가 하천에 저촉됩니다. 실제 사용 가능 면적과 하천구역 범위를 지적도·토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
- 산지·사방지 규제. 농림지역·보전관리지역·계획관리지역과 임업용산지·준보전산지· 사방지·가축사육제한구역이 혼재하며 목록 5 일부는 사방지에 속합니다.
- 단독주택. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로, 라임스톤·타일·벽지 마감과 위생설비, LP가스 난방설비, 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 고창공설운동장 북동측 인근으로 전원주택·농경지·임야가 혼재하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록별 경계 확인. 산12 대표 소재지와 건물 등기 소재지 월곡리 23-4를 포함해 각 목록의 경계, 진입로, 상호 연결 여부를 현황측량도와 지적도로 대조하세요.
- 맹지 통행 확인. 목록 1의 접근이 목록 2를 통해 이뤄지는 구조이므로, 목록 2가 일괄매각 대상에 포함되는지와 실제 차량 통행 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 하천·산지 규제 확인. 하천 저촉, 사방지, 임업용산지, 준보전산지의 범위와 개발행위·산지전용·건축 가능 여부를 관계 기관에 확인하세요.
- 가등기 원본 대조. 2025.08.22. 소유권이전청구권가등기의 담보가등기 여부와 말소 조건을 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 단독주택과 제시외 건물의 점유자, 전입세대, 임대차, 사업자등록 여부가 불명확하므로 현황조사와 현장 방문이 필요합니다.
- 고창군 압류·당해세 확인. 압류등기는 매각으로 소멸하더라도 당해세의 배당순위와 예상액은 별도 확인해야 합니다.
- 가격 분해 평가. 감정가 70%만 보지 말고 자연림·하천·도로·주거나지·대지·주택을 각각 분리 평가해 전체 입찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 2022.12.05. 북익산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실과 투자성이 좋다는 판단은 별개입니다. 32,191㎡ 급경사 임야, 목록 1의 맹지, 목록 1~3의 하천 저촉, 사방지·산지 규제, 여러 지목과 단독주택·제시외 건물이 섞인 일괄매각 구조는 재매각과 활용에 높은 확인 비용을 요구합니다. 실거래 시세 근거도 없어 최저가 896,402,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 없지만, 이용 가능성과 환금성 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
