전주지방법원 2025타경30506. 고창군 부안면 수앙리 1413 토지와 주1동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 강파이프구조 단열강판지붕 단층으로, 현재 우사 및 퇴비사로 이용되고 있습니다. 토지면적은 5,181.6㎡이고, 축사 운영에 필요한 전기·급이·급수설비와 제반설비가 갖춰져 있습니다.
권리구조의 기준은 2021년 1월 11일 설정된 고창부안축산업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당이 부족하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자가 있다면 대항력 가능 여부도 미상이므로 입찰 전 점유관계와 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30506 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 부안면 수앙리 1413 · 전북특별자치도 고창군 부안면 사포상암로 256-22 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 우사 및 퇴비사 |
| 토지 | 5,181.6㎡ · 공부상 답 · 현황 목장용지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 주1동 · 강파이프구조 단열강판지붕 단층 · 우사 및 퇴비사 이용 |
| 소유자 | 임미화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 831,751,000원 / 407,558,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 356,490,883원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기 관할 | 전주지방법원 고창등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2023년 설정된 채권최고액 26,000,000원의 후순위 근저당권 가운데 4,600,000원은 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐습니다. 2024년 설정된 채권최고액 390,000,000원의 근저당권은 같은 해 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 강광일·농업협동조합중앙회·남부안농업협동조합의 가압류와 고창군 압류, 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가의 49%, 그러나 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 407,558,000원으로 감정가 831,751,000원의 49%이며, 두 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 용도의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 407,558,000원 | 401,082,420원 | 1,108,865,083원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 285,290,600원 | 280,496,532원 | 1,229,450,971원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 199,703,420원 | 196,107,572원 | 1,313,839,931원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 407,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,475,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 고창부안축산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 고창부안축산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 강광일 | 344,490,883원 | 15,082,420원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 72,079,960원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 269,159,135원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 69,260,907원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 강광일 | 미상 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 남부안농업협동조합 | 12,465,735원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 경매개시결정 · 고창부안축산업협동조합 | 356,490,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,509,947,503원 중 예상 배당액은 401,082,420원이고, 예상 미배당액은 1,108,865,083원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 농지·매각조건 — 보증금 몰수 위험부터 확인
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 및 기계기구가 함께 매각됩니다.
- 컨테이너 제외. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 지목과 현황 차이. 토지는 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘목장용지’입니다.
- 용도지역. 농림지역과 생산관리지역에 걸쳐 있으며 농업보호구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 도로 조건. 토지는 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 11,500원/㎡입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고창군 부안면 수앙리 반룡마을 남동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 자연취락과 농경지, 축사시설 등이 소재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 강파이프구조 단열강판지붕 단층이며 벽체는 철골노출, 바닥은 콘크리트 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 축사 운영에 필요한 전기설비와 급이·급수설비 및 제반설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 입찰 전에 발급 가능 여부와 제출기한을 해당 관서에 확인하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입·사업자등록, 보증금과 점유개시일을 확인하세요.
- 매각 범위. 제시외 건물·기계기구의 포함 범위와 매각 제외 컨테이너를 현장에서 대조하세요.
- 토지 현황. 공부상 답과 현황 목장용지의 차이, 농업보호구역과 가축사육제한구역의 이용 제한을 확인하세요.
- 시설 상태. 우사·퇴비사와 급이·급수·전기설비의 작동 상태 및 철거·보수 필요성을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 비율만으로 저가라고 단정하지 말고, 축사·농지의 실제 거래 가능성과 활용계획을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 자격과 활용 가능성’
말소기준인 2021년 고창부안축산업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그러나 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 우사·퇴비사와 농지가 결합된 특수 물건입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 공부상 답과 현황 목장용지의 차이, 임대관계 미상, 컨테이너 매각 제외 조건이 동시에 존재합니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 농지 취득 가능 여부·실제 점유·축사 활용 가능성·매각 범위입니다. 권리상 인수는 없지만, 절차와 현장 확인 난도는 낮지 않습니다.
