대전지방법원 2025타경11352. 천안시 서북구 성정동 리슈빌디에스 7층 703호, 전용 41.1155㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택, 즉 도시형생활주택 원룸형으로 확인됩니다. 숫자만 보면 감정가 1.12억짜리가 최저 922만원까지 떨어진 것처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 본질은 초저가 경매가 아니라 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 오훤석의 전입신고와 확정일자는 모두 2018.11.23입니다. 말소기준으로 잡히는 농협은행 가압류는 2020.06.03 접수이므로, 임차인의 대항력이 앞섭니다. 현재 회차 매각가 9,224,000원에서는 보증금 전액이 배당되지 않고, 부족분 101,342,032원이 매수인 인수로 남습니다. 즉 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 총액은 보증금 1.1억 수준에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11352 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1475 리슈빌디에스 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 41.1155㎡ · 12층 중 7층 703호 |
| 소유자 | 윤경석 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 9,224,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오훤석 / 129,759,228원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 핵심
등기상 후순위 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 빠릅니다. 주택임차권등기 자체는 경매절차에서 정리되더라도, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오훤석 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2018.11.23 확정 2018.11.23 배당요구 2023.07.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 현재 회차 미배당 101,342,032원 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보는 구조입니다. 다만 임차인 오훤석은 이 사건 강제경매개시결정의 채권자로도 나타납니다. 관계인·가장임차인 쟁점이 문제될 수 있으나, 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있으므로 입찰가 산정은 보수적으로 인수 전제가 맞습니다.
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득가
리슈빌디에스 동일 면적 41.12㎡ 거래 12건입니다. 평균 거래가는 108,754,166원, 최저는 95,000,000원, 최고는 157,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 110,566,032원은 이 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.12㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 41.12㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 41.12㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 41.12㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2025.09 | 41.12㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2024.08 | 41.12㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2024.08 | 41.12㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2023.09 | 41.12㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 41.12㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 41.12㎡ | 6 | 156,050,000원 |
| 2022.05 | 41.12㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2021.06 | 41.12㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 108,754,166원 |
현재 최저가는 실거래 평균의 8.5%에 불과하지만, 이 숫자는 가격 메리트 판단에 부적합합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 실질취득은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다. 그 결과 현재 회차 기준 실질취득은 실거래 평균의 101.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 566,032원 |
| 1. 임차인 오훤석 보증금 | 110,000,000원 | 8,657,968원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,390,480원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 이훈 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 오훤석 | 129,759,228원 | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 101,342,032원 |
매각대금 9,224,000원 중 집행비용 566,032원을 제외한 8,657,968원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 101,342,032원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 9,224,000원 | 101,342,032원 | 110,566,032원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 6,456,800원 | 104,059,422원 | 110,516,222원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 4,519,760원 | 105,961,596원 | 110,481,356원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성정공원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 12층 중 7층 703호이며 사용승인일은 2016.09.06입니다. 급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류 접합 지역입니다. 공시지가 1,862,000원/㎡, 토지면적 940.3㎡입니다.
- 환금성. 리슈빌디에스는 190세대, 동일 면적 거래는 12건이 확인됩니다. 거래 범위는 95,000,000원~157,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 금지. 응찰 판단 기준은 9,224,000원이 아니라 실질취득 110,566,032원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 전입 2018.11.23, 확정 2018.11.23, 보증금 110,000,000원, 현재 회차 인수 101,342,032원을 기준으로 보수 산정하세요.
- 명도·임차권 쟁점. 임차인은 경매개시결정 채권자로도 나타납니다. 관계인·가장임차인 쟁점이 있더라도 입찰 전에는 매각물건명세서상 인수 기재를 전제로 판단해야 합니다.
- 시세 상단 확인. 실질취득이 실거래 평균보다 높습니다. 내부 상태·층·임대수요를 확인하지 않으면 가격 메리트가 약합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “922만원 경매”가 아니다
이 물건은 숫자 착시가 매우 큽니다. 감정가 112,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가 9,224,000원이 되었지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차 기준 배당 후에도 101,342,032원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질취득은 110,566,032원입니다. 이는 동일 면적 실거래 평균 108,754,166원보다 높습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만, 실질가격은 싸지 않습니다.
