전주지방법원 2025타경30559. 고창군 부안면 수앙리 1166·1165-1·1167 토지와 주1동 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가상 건물은 동·식물관련시설로, 우사·퇴비사와 관리사로 이용 중입니다. 토지는 지목이 답이고 면적은 2,516㎡이며, 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
등기상 핵심은 2022년 2월 24일 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 1,176,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤의 근저당권과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30559 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 부안면 수앙리 1166, 1165-1, 1167 주1동 도로명주소: 전북특별자치도 고창군 부안면 용현2길 19-110 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(우사·퇴비사·관리사) |
| 토지 | 2,516㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답축사 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사에이치제이홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,493,615,100원 / 731,872,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1~3 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021년에 설정됐던 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 2건과 양효석 근저당권은 2022년 2월에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022년 2월 24일의 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 1,176,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 120,000,000원 근저당권, 주식회사카길애그리퓨리나의 3,600,000,000원 및 1,900,000,000원 근저당권은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라도 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가 1,493,615,100원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 731,872,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 동일 유형의 실거래 비교자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 우사·퇴비사·관리사와 농지를 일괄 취득하는 특수 물건은 건물 상태, 축산시설의 사용 가능성, 농지취득 요건과 향후 매각 가능성이 가격을 크게 좌우합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 731,872,000원 | 722,153,280원 | 6,073,846,720원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 512,310,399원 | 504,787,295원 | 6,291,212,705원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 358,617,279원 | 352,796,637원 | 6,443,203,363원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지지만, 총 담보채권 6,796,000,000원에 비해 매각대금이 부족해 미배당액은 더 커집니다. 이는 채권자의 회수 문제이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 큰 채권 부족과 반복 유찰은 해당 자산의 처분 난도와 수요 부족을 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 731,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,718,720원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 전주김제완주축산업협동조합 | 1,176,000,000원 | 722,153,280원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 전주김제완주축산업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정한 금액입니다. 말소기준 근저당권도 전액 배당되지 못하고, 후순위 근저당권과 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 고창군 부안면 수앙리 소재 용현마을 동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택·축사·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량과 농기계 접근이 가능하고 서측 원거리에 지방도 734호선이 있으며, 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 4-가·5-나는 우사와 퇴비사, 일련번호 6-다는 관리사로 이용 중입니다.
- 건물. 우사·퇴비사는 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층, 관리사는 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층입니다.
- 설비. 우사·퇴비사에는 송풍설비와 급이·급수설비, 관리사에는 위생 및 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역이며, 공시지가는 11,300원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 건물을 분리해 취득할 수 없으므로 제시외 건물의 위치·면적·상태와 실제 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1~3은 농지취득자격증명 제출 대상입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·운영관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 축사 운영자, 점유자와 시설 인도 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 감정평가 반영 범위를 원본과 현장에서 대조하세요.
- 시설 상태. 송풍·급이·급수·위생·배수설비의 작동 여부와 수리비를 확인하세요.
- 인허가·규제. 농업진흥구역과 가축사육제한구역 내에서 현재 이용의 적법성, 향후 축산업 운영 및 용도 변경 가능성을 관계기관에 확인하세요.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없는 축사·농지 일괄매각입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 수익성·운영 가능성·향후 매수층을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어, 등기상 권리분석만 보면 단순합니다. 그러나 농지 3필지와 우사·퇴비사·관리사를 묶은 일괄매각이며, 농지취득자격증명을 내지 못하면 보증금이 몰수됩니다. 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료도 없어, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단할 수도 없습니다.
권리는 소멸형, 절차와 환금성은 고난도. 농취증 발급 가능성, 실제 점유·운영관계, 시설 상태와 활용계획이 확인된 실수요자에게는 검토 대상이 될 수 있지만, 단순 할인율만 보고 접근하기에는 변수가 많은 물건입니다.
