31,530,000원
인천지방법원 2024타경6255. 부천시 소사구 송내동 아펠빌리지비 101동 602호, 전용 47.47㎡ 다세대주택입니다. 공유자 유지영·지규희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 신청채권자 김승욱이 청구금액 269,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 표면상 최저가는 감정가의 11.76%까지 떨어졌지만, 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다.
김승욱은 이 주택에 2020년 9월 10일 점유를 시작하고 2020년 9월 11일 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020년 8월 31일입니다. 말소기준권리인 2022년 3월 18일 부천시 압류보다 모두 앞섭니다. 따라서 보증금 269,000,000원 전액을 배당받지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 31,530,000원을 기준으로 한 예상배당액은 30,562,460원에 불과해, 나머지 238,437,540원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡로34번길 39, 101동 6층 602호 (송내동, 아펠빌리지비) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.47㎡ · 6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 유지영 2분의 1 · 지규희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 31,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승욱 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
등기상 최초 소유권보존은 2020년 5월 8일이며, 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 설정됐다가 2020년 9월 11일 말소됐습니다. 2021년 5월 7일 유지영 지분에 설정된 부천시 압류도 2021년 6월 28일 해제됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 3월 18일 지규희 지분에 설정된 부천시 압류입니다.
말소기준 이후의 국세 압류, 근해안강망수산업협동조합 및 부천제일새마을금고 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김승욱의 주민등록·점유는 말소기준보다 약 1년 6개월 앞서므로, 2022년 10월 11일에 임차권등기가 이뤄졌다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김승욱 주거·임차권등기 | 101동 6층 602호 47.47㎡ | 전입 2020.09.11 점유 2020.09.10 확정 2020.08.31 | 269,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
임대차계약일은 2020년 8월 16일이며, 확정일자·점유·주민등록을 모두 말소기준권리보다 먼저 갖췄습니다. 2022년 10월 11일 임차권등기를 마치고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 | 31,530,000원 | 30,562,460원 | 238,437,540원 | 269,967,540원 |
| 7회 유찰 시 | 22,071,000원 | 21,273,722원 | 247,726,278원 | 269,797,278원 |
| 8회 유찰 시 | 15,449,699원 | 14,771,604원 | 254,228,396원 | 269,678,095원 |
유찰이 계속되면 낙찰가만 하락하는 것이 아니라 임차인의 배당액도 함께 줄어듭니다. 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 커져, 실질취득은 계속 269,000,000원 후반에 머뭅니다. 즉 이 물건은 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다
확인된 거래표본은 ‘우성빌라(402-4)’의 전용 56.34㎡ 거래 2건으로, 대상 물건인 아펠빌리지비 전용 47.47㎡와 단지명과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 직접적인 동일 물건 시세가 아니라 참고치로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.34㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.34㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 148,500,000원 |
표면 최저가 31,530,000원은 참고 거래 평균 148,500,000원의 21.2%지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 수치라 가격판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득 269,967,540원은 참고 거래 평균의 181.8%, 최신 거래 150,000,000원의 180.0%입니다. 거래표본 자체가 직접 비교 대상은 아니지만, 적어도 최저가만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 967,540원 |
| 1. 임차인 김승욱 보증금 | 269,000,000원 | 30,562,460원 |
| 2. 가압류 · 근해안강망수산업협동조합 | 691,070,707원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부천제일새마을금고 | 634,311,343원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김승욱 | 269,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 610,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 967,540원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만, 보증금 269,000,000원 중 238,437,540원은 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 후순위 표시 채권 2,204,382,050원과 소유자 교부액은 현재 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 47.47㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 602호입니다.
- 주위환경. 부천남중학교 북동측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측 약 8미터, 동측 약 6미터 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 세장형입니다. 토지면적은 838.8㎡, 공시지가는 2,301,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 이미 6회 유찰됐습니다. 직접 비교 가능한 동일 단지·동일 면적 실거래도 확인되지 않아 매도가격 검증과 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차 기준 최저가 31,530,000원에 인수보증금 238,437,540원을 더한 269,967,540원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 계약서, 보증금 지급자료, 주민등록·점유 지속 여부, 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 김승욱이 임차인이면서 신청채권자이므로 채권 발생 경위와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 법정기일을 확인하세요. 선순위 조세가 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 269,797,278원, 269,678,095원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 재조사. 확인된 거래표본은 단지명과 면적이 일치하지 않습니다. 아펠빌리지비 47.47㎡와 인근 유사 다세대의 최신 거래·매물·전세가를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 및 조세채권 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “31,530,000원에 사는 경매가 아니다”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 11.76%인 31,530,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금 269,000,000원이 가격의 바닥을 만듭니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 238,437,540원을 매수인이 인수하면 실질취득은 269,967,540원으로 감정가를 넘어섭니다.
추가 유찰로 최저가가 내려가도 임차인 배당이 줄어드는 만큼 인수액이 증가하므로 총액은 거의 달라지지 않습니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일하다는 점, 국세·지방세 압류 5건, 직접 비교 가능한 실거래 부족까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격과 확인 부담은 높은 대항력 인수형 다세대입니다. 결론은 명확합니다. 6회 유찰을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
