인천지방법원 2024타경6422. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 102호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(공실)입니다. 말소기준권리는 2022년 11월 30일 설정된 단양농업협동조합의 근저당권 559,000,000원입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 주식회사 어썸스페이스가 2023년 6월 16일 신고된 것으로 나타납니다. 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 권리분석상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원으로 정리됩니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당관계와 현재 점유상태는 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 142, 비동 1층102호 (구래동, 김포더럭스나인오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(공실) · 10층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이태형 (2024.11.29. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 77,413,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단양농업협동조합 / 457,517,226원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기와 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022년 11월 30일 이남철이 거래가 659,767,500원에 소유권을 취득하면서 같은 날 단양농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 어썸스페이스 | 2023.06.16 | 미상 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인의 신고일은 말소기준일 2022년 11월 30일보다 늦은 2023년 6월 16일입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 후순위 점유관계로 분류되며, 매수인에게 임차보증금이 승계되지는 않습니다. 보증금이 확인되지 않았고 배당요구 여부도 특정되지 않았으므로, 이는 배당표의 배당순위 확인 사항이지 매수인 인수금액으로 합산할 사항은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 77,413,000원으로 감정가 658,000,000원의 11.76%입니다. 할인 폭은 크지만 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 제2종근린생활시설이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 77,413,000원 | 11.76% | 513,380,434원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 54,189,100원 | 8.24% | 536,186,304원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 37,932,370원 | 5.76% | 552,150,413원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 담보권자와 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 회차에서 권리상 실질취득금액은 최저가 77,413,000원과 동일합니다. 다만 취득세, 명도비용, 관리비와 수리·공실 유지비는 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,793,434원 |
| 1. 근저당 · 단양농업협동조합 | 559,000,000원 | 75,619,566원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 75,619,566원이 단양농업협동조합에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 513,380,434원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근으로 지식산업센터, 공장, 공동주택, 업무시설과 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 감정평가 당시 공실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 102호로 위생·상하수도·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 중로와 북측 소로에 접하며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 환금성. 감정가의 11.76%까지 6회 유찰된 이력이 있어 근린시설의 임대수요와 재매각 가능성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현점유 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 신고가 함께 존재하므로 실제 점유자, 출입 상태와 잔존 집기를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 주식회사 어썸스페이스의 보증금, 우선변제 여부와 현재 계약 유지 여부를 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매사례와 실제 임대료를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 공실비용 검토. 관리비, 수리비, 취득 후 임차인 확보까지의 공실 유지비를 실질취득비용에 포함하세요.
- 별도등기 대조. 명세서상 유효하지 않다고 기재된 별도등기의 원인과 말소 상태를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별개다”
이 사건은 2022년 11월 30일 단양농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 신고된 임차인도 말소기준 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 물건은 감정평가상 공실인 제2종근린생활시설이고 이미 6회 유찰돼 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 실거래 비교 없이 할인율만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없으며, 현황조사상 임차인 신고도 남아 있어 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격·임대수요·환금성은 보수적 검증. 이 물건의 핵심은 싸게 보이는 숫자가 아니라 실제로 임대하고 다시 팔 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
