의정부지방법원 2025타경4875. 파주시 와동동 누메르 비동 지1층5호, 공부상 제1종근린생활시설인 소매점입니다. 소유자 박재영이 2023년 8월 신탁재산을 처분받아 868,052,700원에 취득했고, 같은 날 하나은행에 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 청연의 후순위 근저당권이 설정됐고, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 선순위 신탁등기는 이미 말소됐고, 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 청연 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 권리관계가 정리된다는 사실과 적정한 가격에 취득한다는 사실은 별개입니다. 특히 다회 유찰된 근린시설이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

말소기준권리는 2023.08.25. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며, 이후 설정된 청연의 채권최고액 500,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 이전의 청연 가압류와 파주시 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

최초 신탁등기 역시 소유권이전 과정에서 말소된 상태입니다. 현재 확인되는 권리 중 매수인이 별도로 인수해야 할 등기상 선순위 권리는 나타나지 않습니다. 채권자에게 배당되지 못하는 채권액은 채무자 측 미변제 문제이지, 그것만으로 낙찰자에게 채무가 승계되는 것은 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 급락, 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 148,070,000원으로, 감정가 881,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰을 거친 결과이지만, 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지는 별도의 검증이 필요합니다.

동일 용도·면적·위치 조건에서 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이만을 가격 메리트로 계산하거나, 시세 대비 할인율로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

회차별 가격과 인수액은 제시된 매각 시나리오를 기준으로 하며, 후속 회차 진행 및 실제 낙찰가격을 확정적으로 의미하지 않습니다.

누메르A동B동C동의 집계상 평균 유찰 횟수도 4.8회입니다. 다만 해당 집계의 비교 대상 면적은 본건과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있으므로, 이를 본건과 동일한 조건의 거래·낙찰 표본으로 취급해서는 안 됩니다. 참고 지표로만 활용하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,070,000원 가정)

근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 순위는 법원의 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각될 경우 집행비용 2,872,980원을 제외한 145,197,020원이 하나은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 청연에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다. 두 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 총액은 1,160,000,000원, 예상 배당 부족액은 1,014,802,980원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 와동동 지산중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 연립주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반 대중교통 이용편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 지1층 5호입니다. 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 시멘트콘크리트 바닥이며 주차장·전기·기본 위생설비 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로 조건. 서측과 남측으로 각각 약 20m 및 6m 내외의 도로와 접합니다. 공부상 지1층이지만 서측 도로 기준으로는 현황 1층입니다.
• 토지 조건. 토지면적 7,109.4㎡, 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,559,000원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 이용상태. 공부상 소매점이고 감정평가 당시 육안상 공실입니다. 실제 영업 가능 상태와 내부 시설의 보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상가의 가치는 동일 건물 내에서도 출입구·도로 노출·동선·임대수요에 따라 달라질 수 있습니다. 다회 유찰 및 비교 가능한 거래가격의 부재를 고려해 보수적인 환금성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율과 시세를 구분. 5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 동일 조건의 최근 거래가격이 없어 적정 취득가격을 확인할 수 없습니다. 주변 소매점 거래와 실제 임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
• 지1층·현황 1층 실사. 서측 도로 기준 접근 동선과 실제 출입구, 가시성, 채광, 간판 설치 가능 여부 및 내부 상태를 확인하세요.
• 점유관계 재확인. 감정 당시 공실로 관찰됐지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서 및 현장 점유 상태를 최종 대조해야 합니다.
• 관리비 및 시설비. 장기 공실에 따른 미납 관리비와 공용부분 부담, 설비 작동 상태, 보수공사 비용을 확인하세요.
• 수익성과 환금성. 실제 임대 가능 금액·예상 공실기간·유지비·향후 매각 시 수요를 검토해 낙찰대금 외 추가 비용까지 고려하세요.
• 권리 원본 대조. 하나은행 말소기준, 청연 후순위 근저당 및 이미 말소된 신탁·압류 내역을 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.13. 진행 여부와 기일 변경·취하·정지 가능성을 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “낮아진 최저가가 곧 확인된 시세는 아니다”

이 물건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 청연의 후순위 근저당도 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인은 없습니다. 제시된 배당 추정상 매수인 예상 인수액 역시 0원입니다.

그러나 감정가 881,000,000원에서 최저가 148,070,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다. 본건은 소매점이며 감정 당시 공실이고, 동일 조건의 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 공부상 지1층과 현황 1층의 차이 역시 실제 상업적 가치에 영향을 줄 수 있는 개별 요소입니다.

권리는 소멸형, 가격은 추가 검증형. 현재의 핵심 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 148,070,000원이라는 취득대금에 상응하는 실제 임대수익과 매각 가능한 시장가치가 존재하는지입니다. 다회 유찰된 근린시설이라는 특성을 고려해 현장 실사와 거래·임대수요 확인을 우선해야 합니다.