의정부지방법원 2025타경4875. 파주시 와동동 누메르 비동 지1층 5호로, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)이며 기준시점 육안상 공실입니다. 소유자 박재영은 2023년 8월 25일 거래가액 868,052,700원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 뒤에 설정된 청연의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 배당표에서 발생하는 1,140,293,598원의 미배당은 이 물건이 싸다는 증거가 아니라, 매각대금으로 채권을 다 갚지 못한다는 의미입니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않지만, 입찰자는 권리 소멸 여부와 별개로 공실 근린시설의 실제 임대수요·접근성·환금성을 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층 5호 · 도로명 경기도 파주시 가온로 210 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 육안상 공실 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 3층 건물 내 지1층 5호 |
| 공부와 현황 | 공부상 지1층이나 서측 도로를 기준으로는 현황 1층 |
| 소유자 | 박재영 (2023.08.25. 거래가액 868,052,700원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 881,000,000원 / 302,183,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 563,606,416원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023년 8월 25일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 청연의 가압류는 2024년 9월 25일 해제로 이미 말소됐고, 파주시 압류 역시 2025년 9월 22일 해제로 말소됐습니다. 청연의 후순위 근저당권과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 302,183,000원으로 감정가 881,000,000원의 34.3%입니다. 배당표상 인수금이 없으므로 실질취득 기준액도 최저가와 같은 302,183,000원입니다. 하지만 직접 비교할 수 있는 최근 동일 물건 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서는, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 302,183,000원 | 297,152,438원 | 1,140,293,598원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 211,528,100원 | 207,766,707원 | 1,229,679,329원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 148,069,670원 | 145,196,695원 | 1,292,249,341원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 302,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,030,562원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 297,152,438원 |
| 2. 가압류 · 주식회사청연 | 277,446,036원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사청연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,437,446,036원 중 채권자 예상배당액은 297,152,438원이고, 총 미배당은 1,140,293,598원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있으나, 제시된 배당구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지 — ‘지1층이지만 도로 기준 1층’
- 이용상태. 제1종근린생활시설인 소매점으로, 감정평가 기준 육안상 공실 상태입니다.
- 층수 차이. 공부상 지1층이지만 서측 도로를 기준으로는 현황 1층입니다. 출입구 위치와 보행 접근성, 간판 노출 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주위환경. 지산중학교 남동측 인근이며, 대규모 아파트단지·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 20미터 및 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 주차장시설, 전기설비, 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대수익 검증. 현재 공실이므로 주변 소매점 임대료, 보증금, 공실 기간과 실제 임차수요를 직접 조사하세요.
- 지1층 표시 확인. 현황은 서측 도로 기준 1층이지만 공부상 지1층입니다. 출입구·전면 폭·가시성·침수 및 배수 상태를 확인하세요.
- 점유 재조사. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 환금성 보수 평가. 단지 경매 통계상 평균 3.7회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 취득 후 재매각 기간을 넉넉하게 가정해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 1,140,293,598원의 미배당은 채권자 미회수액입니다. 매수인 인수액 0원과 혼동하지 마세요.
- 관리비·시설비 확인. 공실 기간의 관리비 체납, 내부 마감 상태, 전기·급배수 복구비와 영업 가능한 상태인지 확인하세요.
- 규제 적용범위 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 상대보호구역 관련 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증되지 않았다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이미 3회 유찰된 공실 근린시설이고 직접 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 여기에 공부상 지1층과 현황 1층의 차이, 임대관계 미상, 평균 3.7회의 유찰 통계가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·임대수익·환금성은 현장검증 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 감정가 할인율만으로 응찰하기보다 실제 임대 가능성과 출입·노출 조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.