대전지방법원 2025타경11414. 천안시 서북구 쌍용동 광명아파트 104동 105호, 전용 59.93㎡의 1층 아파트입니다. 감정가 133,000,000원에서 최저가 93,100,000원으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인과 150,000,000원의 보증금, 그리고 그 보증금 반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 확약서가 권리분석의 중심에 있습니다.
임차인 남인심의 전입일은 2022.02.04, 확정일자는 2022.01.24입니다. 말소기준인 2024.11.25 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 임차권등기도 2024.02.19에 이루어져 말소기준보다 앞섭니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금을 낙찰자가 부담할 수 있어, 낙찰가만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수액은 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 0원으로 평가합니다. 다만 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 확약의 적용 범위는 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 미라2길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.93㎡ · 방 3 · 거실 · 주방 및 식당 · 욕실 · 발코니 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 · 지상 20층 중 1층 · 광명아파트 총 8개 동, 990세대 |
| 사용승인 | 1993.11.24 |
| 소유자 | 김채민 (2023.05.18 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원) |
| 감정가 | 133,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,100,000원 (감정가의 70% · 8회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 158,443,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2024.11.25 · 갑구 23번 · 주식회사 엔씨자산관리대부 가압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2024.11.25 접수된 갑구 23번 주식회사 엔씨자산관리대부 가압류입니다. 해당 가압류와 이후의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
반면 을구 15번 임차권등기는 2024.02.19 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 임차인의 전입과 확정일자 역시 더 빠르므로, 별도 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수를 고려해야 하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 핵심이다
실제 임차인은 남인심 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로서 권리를 행사하는 주체이며, 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 역시 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
남인심 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.02.04 확정 2022.01.24 임차권등기 2024.02.19 |
150,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 배당요구 있음 |
원칙상 인수
확약 적용 실질 인수 0원* |
- 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기합니다.
- 배당금으로 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기합니다.
- 임차권등기를 말소하는 데 동의합니다.
* 룰상 미배당 보증금 58,975,800원은 확약이 없는 경우의 인수위험을 나타내는 금액입니다. 제출된 대항력 포기·잔존채권 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액을 0원으로 산정합니다. 이는 별도의 임차인에게 자동 적용되는 면제가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시에는 가격 차이가 있다
광명아파트 동일 평형인 전용 59.93㎡의 최근 12개월 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 122,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 9월 119,000,000원입니다.
확약서가 유효하여 인수액이 0원이라면 최저가 기준 실질취득금액은 93,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 76.1%로, 최근 시세보다 낮은 가격입니다. 최신 거래가인 119,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 19 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 19 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 10 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 122,333,333원 |
최근 거래 범위는 95,000,000원~135,000,000원입니다. 다만 같은 면적이라도 거래가격의 편차가 크며, 본건은 1층이라는 점에서 상층 거래를 그대로 적용하기 어렵습니다.
실제로 2026년 1월 동일 평형 1층 거래는 119,000,000원입니다. 이를 함께 참고하면 1층이라는 이유만으로 최근 거래 평균을 전부 배제할 필요는 없지만, 내부 상태와 거래 조건의 차이는 추가로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 우선 배당되므로, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 남인심 · 우선변제 | 150,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 엔씨자산관리대부 | 156,561,209원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 158,443,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,075,800원은 추정치입니다. 임차인 우선배당 91,024,200원, 미배당 보증금 58,975,800원을 가정합니다. 실제 배당액은 집행비용과 우선순위 채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰과 인수위험 — 가격이 내려가도 보증금은 사라지지 않는다
본건은 8회 유찰되어 감정가의 70%인 93,100,000원에 매각을 진행합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 6.3회를 웃도는 만큼, 왜 지금까지 매각이 성사되지 않았는지를 확인할 필요가 있습니다.
| 구분 | 최저가 | 룰상 인수위험 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
|
현재 회차 8회 유찰 · 70% |
93,100,000원 | 58,975,800원 | 실질 인수 0원* |
|
9회 유찰 시 56% |
74,480,000원 | 77,260,640원 | 실질 인수 0원* |
|
10회 유찰 시 44.8% |
59,584,000원 | 91,888,512원 | 실질 인수 0원* |
유찰 시나리오의 인수위험 금액은 각 회차의 배당 추정에 따른 참고값입니다. 집행비용 추정에 따라 회차별 합계가 달라질 수 있으며, 실제 배당과 잔존 보증금은 확정 금액이 아닙니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 평가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안미라초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 단독·다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 단지 규모. 광명아파트는 총 8개 동, 990세대입니다. 사용승인일은 1993.11.24로, 건물의 경과 연수에 따른 유지관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 봉명역·쌍용역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 1층입니다. 급·배수, 위생, 난방, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 승강기, 출입문 통제와 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 대로와 소로에 접합니다. 천안미라초등학교 관련 절대·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가상 내부 이용상황과 마감재는 외부 관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평가되었습니다. 내부 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 동일 평형 거래 12건의 가격 범위는 95,000,000원~135,000,000원입니다. 본건은 1층이며 8회 유찰되었습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 6.3회이므로 실거래 평균과 실제 경매 수요를 구분하여 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 본건에 적용되는지 원본과 매각조건을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 15번 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 확약에 따른 말소 절차와 매수인의 추가 부담 발생 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계. 실제 임차인은 남인심 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계·청구를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 미배당 보증금 추정액은 58,975,800원입니다. 확약이 유효하게 적용되는지 확인한 후 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 사실만으로 위험이 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 문제, 점유 상태, 매각 진행 경과와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 122,333,333원과 동일 평형 1층 거래 119,000,000원을 함께 참고하고, 내부 수리 상태와 실제 이용 상황을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 현장 확인과 명도 절차 검토가 필요합니다.
- 관리비 및 조세. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,310만원이 진짜 취득가격이 되는 조건”
이 사건은 최저가가 싸다는 사실보다 그 최저가만으로 취득할 수 있는지를 확인하는 것이 먼저인 물건입니다.
남인심의 보증금은 150,000,000원이며, 전입과 임차권등기 모두 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있으므로 최저가 93,100,000원만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 확약의 효력이 확인되는 전제에서는 실질 인수액이 0원이고, 최저가 기준 취득금액은 최근 12개월 평균 시세의 76.1%입니다.
다만 본건은 이미 8회 유찰되었고, 1993년 사용승인된 아파트의 1층 물건입니다. 최근 실거래가격에도 편차가 있어 단순한 평균가격 차이를 수익으로 해석하기 어렵습니다.
결론적으로 확약서 유효성 확인이 권리분석의 선결조건이고, 그다음이 8회 유찰 원인과 1층 환금성 검토입니다. 확약이 확인되면 가격 경쟁력을 검토할 수 있지만, 확인되지 않으면 보증금 인수위험을 반영한 실질취득가격으로 판단해야 합니다.
