대전지방법원 2025타경11414. 천안시 서북구 쌍용동 광명아파트 104동 1층 105호, 전용 59.93㎡ 아파트입니다. 감정가는 133,000,000원이고 현재 최저매각가도 133,000,000원입니다. 표시된 유찰 횟수는 7회이지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 이력이 아니라 임차보증금 150,000,000원의 인수 구조입니다.
임차인 남인심은 2022.01.22. 임대차계약을 체결하고 2022.01.24. 확정일자를 받았으며, 2022.02.04. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 그보다 앞서 설정됐던 이중석 명의 근저당권은 2022.01.25. 해지로 말소됐습니다. 이후 2024.02.19. 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 제104동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.93㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 · 지상20층 중 1층 |
| 단지 / 사용승인 | 광명아파트 · 총 8개동 990세대 · 1993.11.24. |
| 소유자 | 김채민 (2023.05.18. 거래가 143,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (7회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,443,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차보증금은 승계
등기부에는 과거 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 다수 보이지만, 임차인의 전입·점유보다 앞서 존속하던 이중석 근저당권은 2022.01.25. 말소됐습니다. 임차인은 그 후인 2022.02.04. 전입과 점유를 갖췄고, 2024.02.19. 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 남아 있는 2024.11.25. 가압류와 2025년 경매개시결정·압류는 모두 임차인보다 후순위여서 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당 잔액은 낙찰자에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남인심 건물의 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2022.02.04. | 2022.01.24. | 2024.02.19. | 대항력 有 우선변제 행사 잔액 승계 |
남인심은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 계약일은 2022.01.22., 확정일자는 2022.01.24., 전입·점유일은 2022.02.04.이며, 2024.02.19. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기된 보증금은 150,000,000원으로 현재 최저가 133,000,000원보다 17,000,000원 많습니다.
| 대항력 | 있음 — 전입·점유 전에 존속하던 근저당권이 2022.01.25. 말소 |
|---|---|
| 우선변제 | 확정일자 2022.01.24. · 배당요구 2024.02.19. |
| 임차권등기 | 2024.02.19. · 보증금 150,000,000원 · 건물 전부 |
| 매수인 승계 | 배당 후 미변제 보증금 잔액 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
광명아파트 동일 면적 전용 59.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 123,666,666원, 최신 거래는 2026.06.의 117,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.93㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 19 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 19 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 10 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 18 | 127,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 17 | 132,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 123,666,666원 |
최저가 133,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 107.5%입니다. 여기에 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 150,000,000원을 적용하면 최근 평균의 121.3%, 최신 거래 117,000,000원의 128.2%가 됩니다. 같은 1층 거래도 2026.01.에 119,000,000원으로 확인됩니다. 현재 가격에는 시세 할인이나 경매 가격 메리트가 없습니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 단순 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 133,000,000원 | 약 17,000,000원 | 약 150,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 80% | 106,400,000원 | 약 43,600,000원 | 약 150,000,000원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 85,120,000원 | 약 64,880,000원 | 약 150,000,000원 |
단순 인수액은 보증금 150,000,000원에서 각 회차 낙찰가를 차감한 값입니다. 집행비용·당해세·배당순위 변동을 반영하면 실제 미배당액과 총부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 남인심 | 150,000,000원 | 130,338,000원 |
| 매수인 인수 가능 잔액 | - | 19,662,000원 |
| 후순위 권리자 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 133,000,000원에서 집행비용 2,662,000원을 제외하면 배당재원은 130,338,000원입니다. 이를 임차보증금에 우선 충당하는 경우 미변제 잔액은 19,662,000원입니다. 비용을 제외한 단순 가격 비교에서는 낙찰가 133,000,000원과 보증금 차액 17,000,000원을 합산한 약 150,000,000원을 실질취득 기준으로 사용했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 천안미라초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·단독 및 다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근에 시내버스정류장과 봉명역·쌍용역이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물의 1층으로, 사용승인일은 1993.11.24.입니다. 승강기·난방·화재탐지·옥내소화전·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제·토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,077,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 990세대 단지로 거래 표본은 있으나 최근 동일 면적 거래가 95,000,000원부터 135,000,000원까지 분산돼 있고, 대상은 1층입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서·주민등록·확정일자·임차권등기·매각물건명세서를 대조하고 보증금 일부 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 계산. 낙찰가만 보지 말고 집행비용과 선순위 조세 등을 반영한 실제 임차인 배당액과 매수인 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 조건을 확인하고, 보증금 잔액 지급과 인도 협의가 연결될 가능성에 대비해야 합니다.
- 7회 유찰 이력. 유찰 횟수와 현재 최저가가 감정가 100%로 함께 표시되므로 기일 진행 내역과 입찰조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 1층 가격 검증. 동일 면적 1층 실거래 119,000,000원과 대상 호수의 내부 상태를 비교해 수리비와 환금성을 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기 미납 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 임차보증금이 가격을 결정한다”
이 물건은 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 임차인 남인심의 보증금은 150,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 최저가 133,000,000원은 실제 가격이 아닙니다.
비용 전 단순 실질취득액은 약 150,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 123,666,666원보다 26,333,334원 높고, 최신 거래 117,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 다음 회차에서 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 크게 달라지지 않습니다. 권리상 핵심은 임차보증금 승계, 가격상 결론은 최근 시세 이상. 7회 유찰이라는 숫자만으로 접근할 수 없는 고위험 인수형 물건입니다.