인천지방법원 2024타경6729. 부천시 원미구 도당동 대원하이츠빌 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사수성이노베이션이며 2020년 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022.04.13. 안산세무서장의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·부천시·안산시의 압류, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아닙니다. 임차인 류태규는 말소기준권리보다 앞선 2020.06.19. 전입신고와 2020.06.18. 점유개시일을 갖고 있으며, 확정일자도 2020.05.25.입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 평천로861번길 26-16, 4층 401호 (도당동, 대원하이츠빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 · 2002.02. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 (2020.06.10. 매매, 거래가 100,000,000원 · 2020.07.03. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 20,672,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 류태규 / 106,727,883원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준인 2022.04.13. 압류보다 후순위인 압류·가압류·경매개시결정의 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 하지만 류태규의 전입·점유는 말소기준보다 약 2년 빠르므로, 후순위인 임차권등기가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력은 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 주요 일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류태규 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 계약 2020.05.21 확정 2020.05.25 점유 2020.06.18 전입 2020.06.19 | 100,000,000원 | 배당요구 2023.08.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 매수인 인수 예상 80,100,096원 |
류태규는 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 주택도시보증공사의 가압류는 보증기관의 임차인 중복신고가 아니므로 임차보증금에 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1억원
현재 최저가는 20,672,000원이지만 예상배당에서 집행비용 772,096원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 19,899,904원입니다. 보증금 100,000,000원 중 나머지 80,100,096원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 | 20,672,000원 | 80,100,096원 | 100,772,096원 |
| 6회 유찰 시 | 14,470,400원 | 86,190,067원 | 100,660,467원 |
| 7회 유찰 시 | 10,129,280원 | 90,453,047원 | 100,582,327원 |
6회·7회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 실질취득은 각각 100,660,467원, 100,582,327원입니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 비율만 보고 싸다고 판단해서는 안 되며, 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 1억원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 772,096원 |
| 1. 임차인 류태규 보증금 | 100,000,000원 | 19,899,904원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 류태규 | 106,727,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 80,100,096원은 매수인 인수로 계산했습니다. 국세·지방세 중 우선 배당되는 조세가 있으면 임차인 배당액이 감소해 실제 인수액이 더 증가할 수 있습니다.
④ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 입찰 제한
임차인 류태규는 2026.05.08. 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법에 따른 우선매수신고서를 제출했습니다. 따라서 일반 외부 입찰자는 최고가를 써내더라도 낙찰이 확정된다고 보기 어려운 닫힌 경매 성격을 감수해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2002.02. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 도당중학교 남동측 인근 대원하이츠빌 단지 내에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 외벽은 콘크리트 위 드라이비트 등 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 등 마감이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·소로3류·가축사육제한구역·항공표면·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 20,672,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 100,772,096원입니다.
- 유찰 착시 금지. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 늘어 실질취득은 약 1억원에 고정됩니다.
- 우선매수신고 확인. 2026.05.08. 제출된 전세사기피해자 우선매수신고의 효력과 매각절차 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 조세 우선순위. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 임차인 실제 배당액과 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 대조. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인인 사정, 계약서·보증금 지급자료·전입세대열람·확정일자 자료를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하고 인도 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·우선매수신고서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,067만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 감정가 123,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 20,672,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금 부족분 80,100,096원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 100,772,096원이고, 추가 유찰이 돼도 인수액이 증가해 총액은 계속 약 1억원에 머뭅니다.
여기에 국세·지방세 우선 배당에 따른 인수액 증가 가능성, 임차인과 신청채권자가 동일인인 점, 전세사기피해자 우선매수신고까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸다고 단정할 수 없고, 외부 낙찰 가능성까지 제한되는 고난도 물건입니다. 이 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수와 우선매수권입니다.
