인천지방법원 2024타경36188. 김포 풍무동 넘버원리치안 5층 515호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이후승은 2020.06.24. 거래가액 216,354,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 크게 떨어진 최저가가 아니라, 그보다 훨씬 앞선 시점부터 존재하는 대항력 임차권입니다.
등기부 을구 1번에는 한시옥의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 최초 계약 보증금은 180,000,000원, 2022.06.21. 계약의 보증금은 185,000,000원이고, 주민등록일은 2020.06.29., 점유개시일은 2020.06.22., 확정일자는 2020.08.03.입니다. 말소기준권리인 2023.12.21. 압류보다 모두 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경36188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무로 168, 5층515호 (풍무동,넘버원리치안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 515호 · 사용승인일 2020.02.11. |
| 소유자 | 이후승 (2020.06.24. 매매 · 거래가액 216,354,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 24,119,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한시옥 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차권
말소기준권리는 2023.12.21. 동고양세무서장 압류입니다. 이후의 2024.01.18. 압류, 2024.04.30. 강제경매개시결정, 2024.08.22. 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 한시옥의 임차권등기는 2023.07.19.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한시옥 | 건물 중 이후승 지분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.29. | 2020.08.03. | 185,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
등기부에는 임차보증금이 (1) 180,000,000원, (2) 185,000,000원으로 기재되어 있으며, 2022.06.21. 계약의 보증금은 185,000,000원입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 해석 — 2,411만원짜리 물건이 아니다
감정가는 205,000,000원이고 9회 유찰 후 현재 최저가는 24,119,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 약 12% 수준이지만, 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차권까지 합친 실질취득액이어야 합니다.
현재 회차 기준 실질취득 추정액은 185,834,142원입니다. 제공된 실거래 시세 자료는 없으므로 이 금액이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “9회 유찰이라 싸다”는 결론도, “감정가보다 낮으니 메리트가 있다”는 결론도 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 834,142원 |
| 2. 경매개시결정 · 한시옥 | 185,000,000원 | 23,284,858원 |
| 미배당 | - | 161,715,142원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 위 배당 계산의 집행비용은 834,142원 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍무고등학교 남서측 인근이며, 동측·남측 대단위 아파트단지를 배후지로 하는 대로변 상업·업무시설 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 교통시설과의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 2020.02.11. 사용승인된 10층 건물입니다.
- 도로. 서측 광대로 간선도로와 동측 소로 지선도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 소방설비, 지하주차장이 갖추어져 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 기준시점 현재 대지권소유권 면적은 확정되지 않은 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 24,119,000원만 보고 입찰가를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차권의 미배당 잔액까지 합친 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 임대차계약, 매각물건명세서에서 2022.06.21. 계약과 185,000,000원 보증금의 현재 효력을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 한시옥이므로 채권 발생 원인과 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 실질취득 약 185,834,142원이 적정한지 별도 시세 대조가 필요합니다.
- 대지권 확인. 감정평가상 기준시점 현재 대지권소유권 면적이 확정되지 않은 상태입니다.
맺으며 — “최저가 2,411만원 ≠ 2,411만원에 취득”
이 물건은 9회 유찰이라는 숫자만 보면 파격적으로 싸 보입니다. 하지만 을구 1번 한시옥의 임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력이 있으며, 명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 현재 회차의 배당 계산상 미배당은 161,715,142원, 최저가를 더한 실질취득은 185,834,142원입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라, 임차보증금 잔액을 실제로 얼마까지 인수하는지와 그 실질취득액이 실제 시세와 비교해 적정한지입니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 가격 메리트를 긍정적으로 판단하기 어렵고, 대항력 임차권·세금 압류·동일인 관계·대지권 상태를 원본으로 확인하는 것이 우선입니다.
