37,554,000원
인천지방법원 2024타경45410. 부천시 원미구 춘의동 에쓰제이로얄팰리스 4층 제2동 403호입니다. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중이었습니다. 이 사건의 핵심은 7회 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 진동균은 2021년 3월 29일 전입·점유했고, 2021년 3월 12일 확정일자를 갖춘 뒤 2023년 7월 4일 보증금 330,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 7월 19일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 낙찰자가 승계합니다.
현재 최저가 37,554,000원에서 집행비용 1,075,972원을 제외한 36,478,028원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 잔액 293,521,972원은 매수인 부담이므로, 37,554,000원 + 293,521,972원 = 331,075,972원이 현재 회차의 실질취득입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 증가해 총부담은 계속 약 330,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경45410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 길주로 428, 4층 제2동 403호 (춘의동, 에쓰제이로얄팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이경옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 37,554,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진동균 / 364,057,807원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 7,510,800원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2024년 9월 23일 국민건강보험공단 압류는 2024년 9월 27일 해제돼 이미 말소됐습니다. 매수인에게 남는 핵심 권리는 진동균의 선순위 임차권입니다. 특히 임차인 진동균과 강제경매 신청채권자 진동균이 동일인이므로, 임대차의 실체와 신청채권의 법률관계는 임대차계약서·판결문·채권계산서 등을 통해 별도로 대조해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 관계인 가능성을 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 진동균 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 전입·점유 2021.03.29 확정일자 2021.03.12 배당요구 2023.07.04 | 대항력 있음 우선변제 293,521,972원 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차에서는 보증금 330,000,000원 가운데 36,478,028원이 배당되고, 나머지 293,521,972원이 매수인에게 승계됩니다. 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약은 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 볼 근거가 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 3.30억원
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 유찰로 최저매각가격이 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 감소하고, 매수인이 승계할 미배당액은 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 37,554,000원 | 293,521,972원 | 331,075,972원 |
| 8회 유찰 시 | 26,287,800원 | 304,585,380원 | 330,873,180원 |
| 9회 유찰 시 | 18,401,460원 | 312,329,766원 | 330,731,226원 |
④ 예상배당표 (매각가 37,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,075,972원 |
| 1. 임차인 진동균 보증금 | 330,000,000원 | 36,478,028원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 진동균 | 364,057,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
진동균은 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권을 각각 보유한 구조입니다. 현재 배당재원에서는 집행비용을 뺀 36,478,028원이 임차보증금에 배당되고, 별도 신청채권에는 배당액이 없습니다. 임차보증금 미배당액 293,521,972원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 춘의역 동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 춘의역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 등기상 근린시설이나 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 용도와 현황 이용의 차이가 금융·임대·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역이며 항공표면, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 정방형 평지의 업무시설 부지이며 공시지가는 5,129,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 총부담은 331,075,972원입니다. 응찰가를 낮춰도 인수액이 증가하므로 합산액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령 결정문, 주민등록 변동, 점유 현황과 보증금 지급자료를 대조하세요.
- 동일인 채권 구조 검증. 임차인과 신청채권자가 모두 진동균입니다. 강제경매의 집행권원과 임차보증금 채권이 별개의 유효한 채권인지 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 말고, 근린시설 등기·오피스텔 이용 상태가 같은 비교 물건의 매매가와 임대수익을 조사해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 등기와 오피스텔 이용 상태가 대출, 부가가치세, 사업자등록, 전입 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건은 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 보증금은 7,510,800원입니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 및 배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 8%”가 아니라 “실질취득 약 3.30억원”
이 물건의 최저매각가격은 감정가 456,000,000원의 8.24%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 330,000,000원이 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어옵니다. 현재 회차의 실질취득은 331,075,972원이고, 8회 유찰 시 330,873,180원, 9회 유찰 시에도 330,731,226원입니다. 유찰이 반복돼도 총부담은 약 330,000,000원에 고정됩니다.
따라서 이 사건의 판단 기준은 최저가나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 근린시설로 등기된 오피스텔 이용 물건의 실제 시장가치가 약 330,000,000원을 충분히 넘는지, 임차인과 신청채권자가 동일한 채권 구조가 유효한지, 선순위 임차권의 미배당액을 감당할 수 있는지를 함께 검증해야 합니다. 낮은 최저가는 착시이고, 승계 보증금이 실제 가격입니다.
