인천지방법원 2024타경56526. 김포시 장기동 금광테크노밸리지식산업센터 1층 물건입니다. 공부상 소매점으로 등재돼 있고, 감정평가 당시 103호와 129호를 경계벽 없이 하나의 카페로 이용하고 있습니다. 매각 역시 일괄매각 조건입니다. 감정가는 1,081,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가격은 181,684,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2020.04.24 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고, 이후 김포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김도훤의 전입일은 2022.02.08로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56526 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 태장로 765, 1층 103호 (장기동, 금광테크노밸리지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 소매점 · 103호와 129호를 경계벽 없이 일체로 카페 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하3층 지상7층 |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,081,000,000원 / 181,684,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 496,830,993원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.03.13 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2020.04.24 김진희 앞으로 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.11.29 김포시 압류와 2024.12.17 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도훤 | 2022.02.08 | 20,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김도훤 1명입니다. 전입일 2022.02.08은 말소기준인 2020.04.24 국민은행 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,900,000원입니다. 매수인이 인수하는 임차보증금은 현재 분석상 0원입니다.
③ 가격 — 5회 유찰이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격 181,684,000원은 감정가 1,081,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 127,178,799원, 7회 유찰 시 89,025,159원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝낼 수 없습니다. 실제 거래가격과의 비교를 확인한 뒤 현재 최저가의 적정성을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 181,684,000원 | 178,340,424원 | 469,659,576원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 127,178,799원 | 124,598,296원 | 523,401,704원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 89,025,159원 | 87,022,706원 | 560,977,294원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 181,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,343,576원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 648,000,000원 | 178,340,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 국민은행 근저당 채권 648,000,000원 중 178,340,424원이 배당되고 469,659,576원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북측 인근이며, 주위는 지식산업센터·공장·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건물대장상 소매점이지만 103호와 129호 사이 경계벽 없이 일체로 카페로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·남동측·남서측으로 각각 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 공시지가 2,212,000원/㎡이며 토지면적은 5,204.6㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 중로1류 및 교통광장과 접합니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상업용 물건의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 103호와 129호를 함께 매수하는 구조이며 현재 두 호실이 경계벽 없이 하나의 카페로 이용되고 있습니다.
- 보증금 조건. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인 점유. 김도훤은 대항력이 없지만 보증금 20,000,000원·월세 1,900,000원 조건의 임차관계가 확인되므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 국민은행 근저당 미배당액 469,659,576원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 129호 별도등기. 매각물건명세서에는 129호의 별도등기가 유효하지 않은 것으로 기재돼 있으므로 원본 문서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘가격과 사용성’
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.04.24 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김도훤도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 1,081,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 181,684,000원, 즉 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 이것만으로 시장가보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 더구나 공부상 소매점인 103호와 129호를 하나의 카페로 사용 중인 일괄매각 물건이고, 매수신청보증금도 20%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부보다 현재 최저가가 실제 상업용 시세와 사용가치에 비해 적정한지 확인하는 것입니다.
