인천지방법원 2025타경2540. 부천시 오정구 고강동 조흥빌라 1동 2층2호, 전용 38.8㎡의 다세대주택입니다. 소유자 강일구는 2020.04.23. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.04.28. 신한은행 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조가 단순해 보이지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 최문자가 2020.07.27. 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 전입일이 신한은행 근저당보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수 없고, 낙찰자가 인수할 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2540 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 299 조흥빌라 제1동 제2층 제2호 도로명: 경기도 부천시 오정구 성지로16번길 20-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.8㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강일구 (2020.04.23. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 43,561,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 53,660,912원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
과거 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 85,000,000원으로 2020.04.17. 등기됐지만 2020.04.24. 말소됐습니다. 현재 조사된 최문자와는 이름·전입일이 다르므로 과거 임차권과 현재 점유자를 같은 권리로 합산하거나 동일인으로 볼 근거는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최문자 | 2020.07.27. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
최문자의 전입일은 말소기준일보다 약 9개월 앞섭니다. 그러나 주민등록만으로는 실제 점유 유지, 임대차계약의 유효성, 보증금 규모, 배당요구 여부를 알 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 가격 비교 기준은 최저가 43,561,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이어야 합니다.
③ 시세 비교 — 48.4% 숫자만으로 싸다고 말할 수 없다
확인된 동일 면적 거래는 2021.11. 전용 38.8㎡, -1층의 90,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 이 거래가의 48.4%지만, 거래 시점이 매각기일보다 오래 전이고 표본도 한 건뿐입니다. 최근 가격 추세나 현재 호가를 판단할 추가 거래는 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11. | 38.8㎡ | -1층 | 90,000,000원 |
| 확인 표본 | 38.8㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
조흥빌라1동은 총 6세대이고 사용승인일은 1990.05.07.입니다. 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회이며 확인된 매각률은 0.0%입니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실과 실제 환금성이 좋다는 판단은 분리해야 합니다. 더구나 임차인 인수액이 미확정이므로 43,561,000원을 온전한 취득원가로 놓고 시세 차익을 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,098원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 42,376,902원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 275,000,000원 중 42,376,902원만 배당돼 미배당액은 232,623,098원입니다. 신청채권자 신한은행의 청구액 53,660,912원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인의 배당·인수는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,561,000원 | 42,376,902원 | 232,623,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,492,699원 | 29,543,830원 | 245,456,170원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,344,889원 | 20,560,681원 | 254,439,319원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 38.8㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부천시 오정구 고강동 은데미공원 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비와 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,847,000원/㎡, 토지면적은 229.9㎡입니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 사용승인일은 1990.05.07.입니다. 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐이며 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최문자 점유 확인. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유가 계속되는지 확인하세요.
- 보증금 확인. 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 서류에서 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 현재 거래 자료와 비교하세요.
- 과거 임차권 구분. 2020.04.24. 말소된 한국토지주택공사 임차권과 현재 최문자를 같은 임차인 또는 중복 보증금으로 계산하지 마세요.
- 시세 재조사. 확인된 거래가 2021.11. 한 건뿐이므로 현재 인근 다세대 거래와 매물 가격을 별도로 조사하세요.
- 건물 상태 점검. 1990.05.07. 사용승인된 소규모 다세대인 만큼 누수·균열·배관·도시가스·공용부분 상태를 확인하세요.
- 체납 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “43,561,000원짜리 물건”으로 단정하면 안 된다
이 사건은 감정가 127,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 43,561,000원까지 하락했습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 최문자는 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다.
보증금 인수 위험이 없다는 점이 확인되면 최저가는 2021.11. 거래가 90,000,000원의 48.4%라는 가격 차이를 갖습니다. 반대로 대항력 있는 미반환 보증금이 남아 있다면 그 금액만큼 실질취득액이 올라가고, 낙찰가가 더 내려가더라도 총 취득 부담은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다. 등기는 소멸형, 임차는 미확정형, 시세는 오래된 단일 표본. 보증금 확인 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 이 물건의 핵심 원칙입니다.
