대전지방법원 2025타경11467. 천안시 서북구 쌍용동 월봉대우아파트 101동 14층 1402호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트벽식조 15층 건물의 14층 물건입니다. 현 소유자 공원석은 2022.05.20. 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 195,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 단순히 “최저가가 1.169억으로 내려왔다”는 점이 아닙니다. 을구에는 손인원의 185,000,000원 주택임차권이 있고, 전입일 2022.05.20.은 2025.03.31. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담도 함께 증가하는 구조입니다. 이번 사건은 그 위험을 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 해소한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1548 월봉대우아파트 101동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.884㎡ · 15층 건물 중 14층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 | 1998.11.25 |
| 소유자 | 공원석 (2022.05.20. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,809,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 손인원은 건물 전부에 관해 보증금 185,000,000원, 주민등록일·점유개시일 2022.05.20., 확정일자 2022.05.19.의 주택임차권을 갖고 있습니다. 이후 경정등기에는 임대차계약일자 2022.04.04. 및 2022.05.19., 확정일자 2022.04.05. 및 2022.05.19.가 함께 기재돼 있습니다. 이 경정은 을구 1번 임차권의 경정등기로, 별개의 보증금이 추가된 등기는 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손인원 건물의 전부 · 주거 | 185,000,000원 | 2022.05.20 2022.05.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 현재 기준 실질취득금액은 116,900,000원입니다. 월봉대우 동일 면적 59.88㎡의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 152,833,333원이고 최신 거래는 2026.09. 170,000,000원입니다. 실질취득금액은 최근 12개월 평균의 76.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.88㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.09 | 59.88㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 152,833,333원 |
최근 거래 범위는 132,000,000원~170,000,000원이고, 최신 2026.09. 거래에는 이 물건과 같은 14층 170,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 현재 실질취득 116,900,000원은 최근 평균뿐 아니라 최근 실거래 하단보다도 낮습니다. 따라서 이번 사건은 확약이 유효하다는 전제에서 가격 메리트가 존재합니다. 다만 8회 유찰이라는 이력 자체는 시장이 권리구조나 절차상 불확실성을 크게 의식해 왔다는 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 임차인 손인원 보증금 | 185,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,809,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 손인원 보증금의 미배당액은 70,536,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있어 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 116,900,000원 | 70,536,600원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 93,520,000원 | 93,563,360원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 74,816,000원 | 111,930,688원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안월봉초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 15층 건물의 14층이며, 사용승인일은 1998.11.25입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 및 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지·거래. 월봉대우 390세대, 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래 범위는 132,000,000원~170,000,000원입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(쌍용4지구)이며 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 최종 매각물건명세서와 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 경정 내용 대조. 을구 1-2 경정등기에 2022.04.04. 계약 및 2022.04.05. 확정일자가 추가돼 있으므로 을구 1번 임차권과의 연결관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 기준은 실질취득. 이번 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득 116,900,000원을 최근 12개월 평균 152,833,333원 및 최신 거래 170,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 가격만의 문제가 아니라 임차권 구조에 대한 시장 경계가 반영됐을 가능성이 있으므로 매각기일 전 서류 변동 여부를 다시 점검하세요.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유자, 인도 상태 및 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 116,900,000원보다 커서, 일반적인 인수형 경매라면 최저가가 낮아져도 매수인 부담이 함께 늘어나는 구조입니다. 실제 배당 계산상 현재 회차의 미배당 보증금도 70,536,600원입니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 그 결과 실질취득금액은 116,900,000원이고, 최근 12개월 평균 152,833,333원의 76.5% 수준입니다. 가격 자체는 시세 아래지만, 8회 유찰된 사건인 만큼 승부처는 “얼마나 싼가”보다 확약의 적용범위를 원문으로 얼마나 정확히 확인했는가에 있습니다.
