대전지방법원 2025타경11467. 천안시 서북구 쌍용동 월봉대우아파트 101동 14층 1402호입니다. 표면상 최저매각가는 28,068,000원으로 감정가 167,000,000원의 16.81%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 가격을 최저가만으로 읽으면 안 됩니다. 임차인 손인원은 2022.05.20 전입·점유했고 확정일자와 배당요구를 갖춘 대항력 임차인으로, 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가에서 집행비용 905,224원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 27,162,776원입니다. 남은 보증금 157,837,224원을 매수인이 인수하므로, 실질취득액은 최저가 28,068,000원과 인수액을 합한 185,905,224원입니다. 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조여서 총비용은 보증금 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1548 월봉대우아파트 101동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 전용 59.884㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 사용승인 / 규모 | 1998.11.25 · 월봉대우 390세대 |
| 소유자 | 공원석 (2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 28,068,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,809,104원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 부족분이 핵심
말소기준은 2025.03.31 강제경매개시결정입니다. 손인원의 전입일 2022.05.20은 말소기준보다 앞서고, 임차권등기도 2024.05.30 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
한국자산관리공사의 가압류 34,153,035원은 2024.01.12 등기됐지만 2024.12.31 해제되어 2025.01.02 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 별도로 인수할 가압류는 아니며, 실제 인수위험은 손인원의 미배당 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 손인원 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입·점유 2022.05.20 확정 2022.04.05 · 2022.05.19 배당요구 2024.05.30 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 미배당 잔액 매수인 인수 |
2024.08.06의 임차권 경정은 기존 을구 순위 1번 임차권의 임대차계약일자와 확정일자를 보완한 기록입니다. 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 손인원 1명입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총비용은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 16.81% | 28,068,000원 | 157,837,224원 | 185,905,224원 |
| 7회 유찰 시 감정가 11.77% | 19,647,600원 | 166,106,057원 | 185,753,657원 |
| 8회 유찰 시 감정가 8.24% | 13,753,320원 | 171,894,240원 | 185,647,560원 |
6회에서 8회 유찰로 낙찰가 가정은 28,068,000원에서 13,753,320원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 157,837,224원에서 171,894,240원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득액은 세 시나리오 모두 185,000,000원대에 머뭅니다. 추가 유찰이 곧 실질적인 할인으로 이어지는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래보다 높다
월봉대우 동일 면적대 전용 59.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 판단은 감정가나 최저가가 아니라 현재 실질취득액 185,905,224원과 최근 거래를 직접 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 59.88㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.88㎡ | 13 | 157,500,000원 |
| 2025.12 | 59.88㎡ | 11 | 153,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 151,916,666원 |
최근 12개월 평균은 151,916,666원, 최신 거래는 145,000,000원, 최고 거래는 170,000,000원입니다. 현재 실질취득액 185,905,224원은 최근 평균보다 33,988,558원, 최신 거래보다 40,905,224원, 최근 최고 거래보다도 15,905,224원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 28,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,224원 |
| 1. 임차인 손인원 보증금 | 185,000,000원 | 27,162,776원 |
| 2. 한국자산관리공사 | 34,153,035원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 190,809,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 손인원의 미배당 보증금 157,837,224원은 매수인 인수로 계산됩니다. 한국자산관리공사와 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안월봉초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 15층 건물 내 14층으로, 승강기·도시가스·개별난방·급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 외곽으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 접합니다. 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다.
- 환금성. 월봉대우는 390세대이며 최근 동일 면적 거래는 132,000,000원부터 170,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 총비용 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 손인원의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 임차권 경정 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용과 조세채권 확정에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도·말소. 보증금 잔액 지급 및 임차권등기 말소와 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 151,916,666원과 최신 거래 145,000,000원을 기준으로 실질취득 총액을 비교해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰이어도 싸지 않다”
이 사건은 감정가 167,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 28,068,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 손인원의 대항력 있는 보증금 185,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 예상배당 후 남는 157,837,224원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 185,905,224원입니다. 이는 최근 12개월 평균 151,916,666원, 최신 거래 145,000,000원, 최근 최고 거래 170,000,000원보다 모두 높습니다. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 185,753,657원, 185,647,560원으로 큰 변화가 없습니다.
낮은 최저가가 높은 인수액으로 상쇄되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 최저가를 할인율로 보지 말고, 임차보증금 미배당액까지 포함한 총비용을 최근 거래와 비교해야 합니다. 이 기준에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.