인천지방법원 2025타경2632. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1032호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 주식회사드림디앤씨이고, 2021년 8월 9일 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 168,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현황조사상 실제 임차인은 주식회사 제이케이홀딩스 1명입니다. 전입일은 2023년 12월 12일로 말소기준권리인 2021년 8월 9일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 3,000,000원과 월차임 300,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않아 임차인의 배당 결과는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 8월 9일 주식회사드림디앤씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국·김포시· 국민건강보험공단의 압류, 근로복지공단의 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 3,000,000원을 인수하는 구조는 아니며, 배당을 받지 못하더라도 임차보증금 반환의무가 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 판단합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 부족하다

감정가 225,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,250,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.

공장형 지식산업센터는 주거용 부동산과 달리 실사용 가능 업종, 사업자 입주수요, 공실, 관리비, 부가가치세 처리, 대출 가능 범위 등에 따라 실질 가치가 달라질 수 있습니다. 현재 가격의 적정성은 같은 건물의 동일 용도 매매·임대 사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)

채권총액 182,000,000원 중 예상배당은 107,906,500원이며, 미배당액은 74,093,500원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 제시된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

⑤ 회차별 시나리오

유찰이 이어지면 농협은행을 비롯한 채권자의 미배당액은 늘지만, 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 낙찰가 하락이 곧 투자수익을 의미하는 것은 아니며, 시장가격과 임대수요 확인이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공장(지식산업센터) 구조로 이용되는 집합건물입니다.
• 위치. 김포한가람초등학교 남서측 인근이며, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 양촌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
• 도로. 동측 약 24m, 북측 약 8m, 남측 약 20m 도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구이며, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐으며, 현황조사에서는 주식회사 제이케이홀딩스가 확인됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고 디원시티 내 동일 용도·유사 호실의 실제 매매가를 확인하세요.
• 임대수요 확인. 보증금 3,000,000원·월차임 300,000원의 현 임대조건과 주변 공실·임대료 수준을 대조하세요.
• 업종·입주 가능성. 공장형 지식산업센터에 실제 입주 가능한 업종과 사업자 요건을 확인하세요.
• 임차인 명도. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 퇴거 일정, 인도명령 및 명도협의 가능성을 확인하세요.
• 세금압류. 국세·지방세 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 자료에서 확인하세요.
• 관리비. 지식산업센터 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 체납 내역을 확인하세요.
• 대출·세금. 지식산업센터 담보대출 조건과 부가가치세 적용 여부를 사전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 소멸하고, 실제 임차인 1명도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 다수의 세금압류가 있어 배당관계는 복잡하고, 무엇보다 동일 용도 실거래 자료가 없어 현재 최저가 110,250,000원의 시장 적정성을 판단할 근거가 부족합니다.

권리 안전성은 긍정적이지만, 가격 메리트는 미확인입니다. 두 차례 유찰과 감정가 49%라는 숫자보다 중요한 것은 디원시티의 실제 매매가, 임대수요, 공실, 관리비, 입주 가능 업종입니다. 이 항목들이 확인될 때 비로소 110,250,000원이 할인 가격인지, 수요 부족을 반영한 가격인지 판단할 수 있습니다.