인천지방법원 2025타경2717. 부천시 원미구 심곡동 ‘다온하브’ 9층 931호, 전용 31.503㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자 홍세훈은 2015년 5월 8일 거래가 204,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 전북은행 앞으로 채권최고액 320,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 강원신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
현황상 임차인 김민수가 주거용으로 점유하며 2024년 7월 18일 전입했습니다. 전입일은 말소기준일인 2015년 5월 8일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025년 8월 20일 접수됐습니다. 따라서 우선변제 여부와 배당액은 추가 확인이 필요하지만, 제공된 권리·배당 구조상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2717 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층 931호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 31.503㎡ · 지하4층·지상14층 중 9층 |
| 소유자 | 홍세훈 (2015.05.08. 거래가 204,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 67,914,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 184,222,478원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 · 공시지가 3,677,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2015.05.08. 전북은행 근저당권입니다. 2025년 강원신용보증재단 가압류와 전북은행의 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각과 함께 소멸합니다. 2014년 코리아신탁 명의의 신탁등기는 2015년 소유권이 홍세훈에게 이전되면서 이미 말소됐습니다. 등기상 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 주거 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 2025.08.20 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김민수의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부 및 배당순위는 원문 서류로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 낮지만 현재 시세로 단정 금지
다온하브는 283세대, 2005년 3월 5일 준공된 건물입니다. 확인된 전용 28.95~31.5㎡ 실거래 4건은 2021년 6월부터 2022년 5월 사이에 이루어졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 31.5㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 31.5㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 31.5㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 28.95㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 179,250,000원 |
실거래 범위는 157,000,000원~200,000,000원, 평균은 179,250,000원입니다. 매수인 인수액이 없어 현재 실질취득액은 최저가와 같은 67,914,000원이며, 과거 거래 평균의 37.9%입니다. 금액 차이는 111,336,000원에 달합니다.
다만 가장 최근 거래도 2022년 5월입니다. 현재 매각기일과 상당한 시간 차이가 있으므로, 해당 평균을 현재 시세로 그대로 적용해 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 특히 원룸형 도시형생활주택은 내부 상태, 임대수익, 관리비, 공실 가능성에 따라 가격 편차가 클 수 있어 최근 매물 호가와 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 279,608,452원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,539,800원 | 46,284,084원 | 299,615,916원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,277,859원 | 32,278,858원 | 313,621,142원 | 0원 |
후순위 채권의 미배당액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,452원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 320,400,000원 | 66,291,548원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 345,900,000원 중 66,291,548원이 배당되고, 279,608,452원이 미배당되는 구조입니다. 전북은행의 경매 청구액 184,222,478원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역 1호선이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 용도. 아파트 중 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 7필지 일단의 사다리형 평지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용되며, 약 6m·8m·25m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 283세대·2005년 준공 건물이나 전용 31.503㎡의 소형 원룸형입니다. 거래·임대 수요가 특정 수요층에 집중될 수 있어 공실과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·명도 확인. 김민수의 실제 거주 여부, 연락 가능 여부, 이사 협의 조건을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 서류 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류를 대조하세요.
- 최근 시세 확인. 확인된 실거래가 2021~2022년에 그칩니다. 같은 건물의 현재 매물, 최근 계약, 전·월세 조건을 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 원룸형 수익성. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 수선비를 반영해 실제 수익률을 계산하세요.
- 내부 상태. 내벽 상태가 확인되지 않았으므로 누수, 결로, 창호, 난방, 주방·욕실 수리비를 보수적으로 잡으세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 대상 여부에 따라 채권자 배당은 달라질 수 있으나, 후순위 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현재 가치 확인
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2015년 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2024년으로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류도 소멸하므로 매수인 인수액은 0원, 현재 실질취득액은 67,914,000원입니다.
가격만 놓고 보면 감정가의 34.3%, 확인된 실거래 평균의 37.9%까지 내려왔습니다. 그러나 최신 실거래가 2022년 5월이고 이미 3회 유찰됐으며, 소형 원룸형이라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 현재 시세와 임대수익은 재검증”입니다. 현장 시세와 점유·관리 상태가 확인된 뒤에야 낮아진 최저가가 실제 가격 메리트인지 판단할 수 있습니다.
