인천지방법원 2025타경2960. 김포시 걸포동 오스타파라곤아파트 308동 404호, 전용 157.54㎡ 아파트입니다. 감정가 798,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 391,020,000원입니다. 등기상 소유자는 김재숙·장동희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2017년 거래가 520,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기권리의 말소 구조만 보면 기준은 분명합니다. 2021년 6월 10일 국민은행 근저당권 275,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 후순위 국민은행 근저당권 420,000,000원과 이후 기술보증기금 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2960 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 걸포동 1555 오스타파라곤아파트 제308동 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 157.54㎡ · 21층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김재숙 2분의 1 · 장동희 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2017.07.19. 소유권이전 · 거래가액 520,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 798,000,000원 / 391,020,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 628,483,865원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2010.12.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준권리는 2021.06.10. 접수된 국민은행 근저당권 275,000,000원입니다. 같은 날 접수된 후순위 근저당권 420,000,000원, 2024년 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 국세 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 장동희 지분에는 회생절차 폐지 및 파산선고 등기도 존재하므로, 절차 관련 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 빠르지만 임차인 확정은 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동희 | 2017.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 이는 임대차 보증금이 확인되지 않은 상태의 가정치입니다. 실제 임대차가 인정되고 보증금이 배당되지 않는다면 매수인의 실질취득가는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다. 보증금이 미상이므로 현재는 총취득가를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 하락장과 인수변수를 함께 봐야 한다
오스타파라곤3단지 전용 157㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 756,583,333원입니다. 다만 최근 시장을 판단할 때는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 718,333,333원과 최신 거래 665,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 거래보다 9.6% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 157.54㎡ | 10 | 665,000,000원 |
| 2026.03 | 157.54㎡ | 14 | 740,000,000원 |
| 2026.02 | 157.63㎡ | 8 | 685,000,000원 |
| 2025.08 | 157.63㎡ | 16 | 800,000,000원 |
| 2025.07 | 157.42㎡ | 2 | 670,000,000원 |
| 2025.06 | 157.54㎡ | 21 | 750,000,000원 |
| 2025.03 | 157.42㎡ | 11 | 750,000,000원 |
| 2024.11 | 157.63㎡ | 3 | 770,000,000원 |
| 2024.03 | 157.42㎡ | 3 | 797,000,000원 |
| 2024.03 | 157.63㎡ | 8 | 825,000,000원 |
| 2024.02 | 157.54㎡ | 16 | 830,000,000원 |
| 2024.02 | 157.54㎡ | 11 | 797,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 718,333,333원 |
현재 최저가 391,020,000원은 최근 12개월 평균의 54.4%이며, 최신 거래 665,000,000원의 약 58.8%입니다. 낙찰가만 비교하면 시세와의 간격이 크지만, 최근 거래 추세가 9.6% 하락했고 점유자의 보증금 인수 여부가 미확정이므로 “시세보다 싸다”는 결론은 조건부여야 합니다. 임차관계가 부인되거나 매수인 인수 0원이 원본으로 확인될 때에만 현재 할인율이 실제 가격 메리트가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,280원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 420,000,000원 | 109,745,720원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 795,000,000원 중 384,745,720원이 배당되고, 미배당액은 410,254,280원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 점유자의 권리는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 더 내려가도 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 391,020,000원 | 384,745,720원 | 410,254,280원 |
| 3회 유찰 시 | 273,714,000원 | 269,082,004원 | 525,917,996원 |
| 4회 유찰 시 | 191,599,800원 | 188,117,403원 | 606,882,597원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰가는 273,714,000원, 191,599,800원으로 내려가지만 채권자의 미배당액은 각각 525,917,996원, 606,882,597원으로 커집니다. 후순위 채권 미배당은 원칙적으로 매수인 인수와 다르지만, 별도의 대항력 임차보증금이 존재한다면 그 미배당분은 매수인 부담 문제가 될 수 있으므로 권리 종류를 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포나진초등학교 동측 인근의 아파트 중심 주거지대로, 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남동측·남서측 중로를 통해 김포대로 등 간선도로로 연결되며, 인근에 걸포북변역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 4층이며, 사용승인일은 2010.12.30입니다. 엘리베이터와 지역난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 단지. 오스타파라곤3단지는 440세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,107,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역 등 다수의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 성립 여부. 장동희가 공유자·채무자와 동일인인 점과 실제 임대차계약 존재 여부를 원본으로 확인하세요.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가와 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
- 파산 관련 등기. 장동희 지분의 회생절차 폐지·파산선고 및 경매절차와의 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 9.6% 하락했으므로 전체 평균 756,583,333원만으로 가격을 평가하지 마세요.
- 층·상태 보정. 본건은 4층이며 실거래 표본의 층과 내부 상태가 다르므로 개별 물건 상태를 확인하세요.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 한 가지
감정가 798,000,000원짜리 아파트의 최저가가 391,020,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 54.4%라는 숫자만 보면 가격 차이는 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 점유자의 법적 지위가 결론을 좌우합니다.
장동희는 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 동시에 본건 공유자이자 채무자입니다. 가장임차인 또는 관계인 점유 가능성이 제기되지만, 보증금·확정일자·임대차계약이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 결론은 “등기권리는 정리되지만, 실질취득가는 미확정”입니다. 임차관계가 부인되거나 인수 0원이 명확히 확인되면 가격 경쟁력이 커지지만, 확인 전에는 391,020,000원을 최종 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
