인천지방법원 2025타경3239. 부천시 원미구 중동 위브더스테이트 502동 1305호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면상 감정가 598,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 293,020,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 임차인 박진우가 2022.02.17. 주민등록, 2022.02.18. 점유를 갖추었고 2022.01.24. 확정일자도 받았습니다. 이후 2024.02.21. 보증금 630,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준으로 제시된 삼성카드 가압류는 2025.02.24. 접수됐습니다. 임차인의 주민등록·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞서 있으므로, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어, 실질취득 총액이 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1110 위브더스테이트 502동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 6층, 지상 35층 건물 내 제13층 제1305호 |
| 소유자 | 이나연 (2020.06.12. 거래가액 365,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진우 / 630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 잔액을 인수한다
2007년 농업협동조합중앙회 근저당, 2014년 정성대 전세권과 전세권근저당, 2020년 농협은행 근저당, 2021년 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 확인해야 할 권리는 박진우의 임차권, 삼성카드 가압류, 강제경매개시결정입니다. 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당 잔액은 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.17 / 2022.01.24 점유개시 2022.02.18 | 630,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
박진우는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 따라서 보증금은 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명, 보증금 630,000,000원으로 판단합니다. 배당요구도 2024.02.21. 접수됐지만, 배당요구가 있다는 사실만으로 미배당 잔액의 인수가 사라지지는 않습니다.
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 293,020,000원 | 288,117,720원 | 341,882,280원 | 634,902,280원 |
| 3회 유찰 시 34% | 205,114,000원 | 201,442,404원 | 428,557,596원 | 633,671,596원 |
| 4회 유찰 시 24% | 143,579,800원 | 140,769,683원 | 489,230,317원 | 632,810,117원 |
현재 최저가만 보면 감정가의 49%지만, 실제 부담은 634,902,280원입니다. 3회 유찰 시에도 실질취득은 633,671,596원, 4회 유찰 시에도 632,810,117원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문에 총 부담은 630,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “2.93억원짜리 오피스텔”이 아니라 “실질적으로 6.3억원대가 필요한 오피스텔”로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,280원 |
| 1. 임차인 박진우 보증금 | 630,000,000원 | 288,117,720원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 341,882,280원 |
| 2. 삼성카드 가압류 | 31,517,047원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
박진우의 강제경매 신청 청구금액 630,000,000원은 같은 이름과 같은 금액의 임차보증금 관계로 표시돼 있으므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 집행비용은 제공된 예상배당 수치이며 실제 세금·비용과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 이용과 전입·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 입지. 부천원미경찰서 남측 인근이며, 업무시설·근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신중동역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 5필 일단으로 이용 중이며 본건 주변은 4면이 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 기준 응찰가와 인수액을 합한 634,902,280원을 기준으로 자금과 손익을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 633,671,596원·632,810,117원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 630,000,000원의 지급자료, 주민등록·점유 자료, 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일. 박진우가 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시된 경위를 확인하고 같은 채권이 중복 주장되는지 검토해야 합니다.
- 명도 조건. 대항력 있는 임차인은 미배당 보증금 잔액과 인도 문제가 연결될 수 있으므로 보증금 반환과 인도 시점을 함께 협의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “634,902,280원 실질부담”을 봐야 한다
이 사건은 최저가가 293,020,000원까지 내려왔다는 표면만 보면 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 630,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상배당 후에도 341,882,280원이 남습니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 634,902,280원으로, 감정가보다도 36,902,280원 높습니다.
추가 유찰이 되더라도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가해 실질취득 총액은 계속 630,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가에는 할인처럼 보이지만 실질취득에는 할인 효과가 없는 대항력 인수형입니다. 임대차의 실체와 신청채권 관계가 명확히 확인되고, 630,000,000원대의 총 부담을 정당화할 별도 가치가 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
